http://www.scj.ro/1093/Detalii-jurisprudenta?customQuery%5B0%5D.Key
=id&customQuery%5B0%5D.Value=87076
Acţiune în
constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare. Condiţii şi efecte.
Promisiune de vânzare-cumpărare.
Înstrăinarea bunului către altă persoană
Cuprins pe materii: Drept comercial.
Contracte
Index alfabetic: acţiune în
constatarea nulităţii absolute
- promisiune de vânzare-cumpărare
- contract de vânzare-cumpărare
- prezumţia de bună-credinţă
Codul civil de la 1864, art. 1075
În cazul în care
promitentul-vânzător dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare încheie
contractul de vânzare-cumpărare cu o altă persoană decât
promitentul-cumpărător, iar acesta din urmă formulează acţiune în constatarea
nulităţii absolute a contractului astfel încheiat prin care invocă frauda la
lege, prezumţia de bună-credinţă a cumpărătorului trebuie să fie analizată prin
raportarea acesteia la dreptul dobândit de promitentul-cumpărător prin actul
încheiat, respectiv un drept de creanţă, iar nu un drept asupra imobilului ce
urma a fi vândut.
Promisiunea bilaterală de
vânzare-cumpărare nu are ca efect transmiterea dreptului de proprietate asupra
bunului, dând naştere doar unei obligaţii de a face – aceea de a încheia în
viitor contractul de vânzare-cumpărare – astfel încât, în caz de nerespectare a
ei de către una dintre părţi, cealaltă parte poate cere doar despăgubiri,
conform art. 1075 C. civ.
Secţia a II-a civilă, Decizia nr.
2668 din 24 septembrie 2014
Prin sentinţa civilă nr. 955 din 29
martie 2013, Tribunalul Specializat Cluj a admis cererea de chemare în judecată
formulată de reclamantele SC A. SRL prin lichidator judiciar CII G.M.L. şi
C.A., în contradictoriu cu pârâţii SC A.B. SRL prin lichidator judiciar S.
SPRL, M.Ş.R. şi S.A.M., şi s-a constatat nulitatea absolută a contractului de
vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 398/29 ianuarie 2008, contract încheiat
între pârâta SC A.B. SRL, în calitate de vânzătoare, şi pârâţii persoane
fizice. Totodată, s-a dispus radierea dreptului de proprietate al pârâţilor
M.Ş.R. şi S.A.M. din cartea funciară, fiind obligaţi pârâţii la cheltuieli de
judecată către reclamantă.
Pentru a pronunţa această sentinţă,
tribunalul a reţinut că între pârâta SC A.B. SRL, în calitate de
promitentă-vânzătoare, şi reclamante, în calitate de promitente-cumpărătoare, a
fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare din 14 februarie 2007, prin
înscris sub semnătură privată, antecontract prin care pârâta s-a obligat să le
vândă reclamantelor cota de ½ din apartamentul nr. 3 ce urma să se
construiască, în schimbul preţului de 55.500 EURO, preţ ce trebuie achitat în
două tranşe, respectiv, o tranşă de 37.500 EURO până la data de 15 februarie
2007, iar diferenţa de 17.000 EURO la data semnării contractului vânzare-cumpărare.
Termenul pentru predarea-primirea apartamentului a fost stabilit la 15 martie
2007 şi, întrucât acest termen nu a fost respectat, reclamantele au notificat
pârâta-promitentă-vânzătoare pentru plata penalităţilor de întârziere, conform
antecontractului de vânzare-cumpărare, precizând, totodată, modificarea
proiectului iniţial şi programarea încheierii contractului, după rezolvarea
acestor cerinţe de către promitenta-vânzătoare. Întrucât părţile nu au căzut de
acord asupra acestor solicitări, pârâta SC A.B. SRL a declanşat acţiune
judecătorească pentru rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, din
culpa promitenţilor-cumpărători, acţiune respinsă irevocabil ca inadmisibilă.
În cadrul acestui proces, instanţele de judecată au reţinut că promitenţii-cumpărători
- în speţă, reclamantele – şi-au îndeplinit obligaţia asumată de plată a
avansului de 37.500 EURO.
La data de 29 ianuarie 2008, a mai
reţinut tribunalul, între pârâta SC A.B. SRL şi pârâţii M.Ş.R. şi S.A.M. a fost
încheiat contractul autentic de vânzare-cumpărare pentru acelaşi imobil ce a
făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, contract nr. 398/29
ianuarie 2008, a cărui nulitate absolută se solicită în prezenta cauză, pentru
fraudă la lege.
Prima instanţă de fond a reţinut că
acţiunea promitenţilor-cumpărători pentru constatarea nulităţii absolute a
contractului de vânzare-cumpărare, este întemeiată, întrucât părţile
contractante din contractul de vânzare-cumpărare au încheiat acest act juridic,
deşi ştiau că afectează dreptul reclamanţilor asupra imobilului vândut, drept
derivând din antecontractul de vânzare-cumpărare, nefiind reziliat. Sub acest
aspect, tribunalul a mai reţinut că în contractul autentic de vânzare-cumpărare
nr. 398/2008 a fost consemnată expres declaraţia promitentei-vânzătoare SC A.B.
SRL de a se obliga să obţină rezoluţiunea convenţională sau judiciară a
promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, asumându-şi orice risc legat de
rezoluţiunea acestui act şi obligându-se să-i despăgubească pe cumpărători în
cazul în care nu va obţine rezoluţiunea.
Prin urmare, a concluzionat
tribunalul, contractul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate absolută se
solicită în prezenta cauză, este fondat pe o cauză ilicită, întrucât la data
încheierii acestui act juridic, atât pârâta-vânzătoare, cât şi
pârâţii-cumpărători aveau reprezentarea clară asupra faptului că, în ceea ce
priveşte imobilul ce face obiectul contractului, reclamantele erau în măsură să
invoce drepturi proprii dobândite anterior, drepturi ce erau lezate prin însăşi
încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Prima instanţă a reţinut, astfel,
reaua-credinţă a pârâţilor-cumpărători la încheierea actului de
vânzare-cumpărare.
Împotriva acestei sentinţe au
declarat apel pârâţii M.Ş. şi S.A.M., criticând sentinţa atacată pentru
nelegalitate şi netemeinicie.
Prin decizia nr. 172 din 1 noiembrie
2013, Curtea de Apel Cluj a admis apelul pârâţilor şi a schimbat în tot
sentinţa atacată, în sensul respingerii acţiunii reclamanţilor, cu obligarea
intimaţilor la plata cheltuielilor de judecată.
Curtea de apel a apreciat, în
pronunţarea acestei decizii, că hotărârea primei instanţe este nelegală,
întrucât teza caracterului ilicit al cauzei pe care este fundamentat contractul
de vânzare-cumpărare, nu poate să fie susţinută doar din perspectiva simplei
cunoaşteri a existenţei promisiunii de vânzare-cumpărare încheiate anterior.
Pornind de la acest considerent, instanţa de apel a reinterpretat probele
administrate în cauză, reţinând caracterul rezonabil al încrederii pe care
promitenţii-cumpărători o puteau dobândi cu privire la împrejurarea că vânzarea
nu era de natură să lezeze drepturile reclamanţilor. Curtea a apreciat că
evaluarea bunei-credinţe a pârâţilor-cumpărători trebuie să se facă prin
raportare la criterii mai puţin exigente decât cele aplicabile
profesioniştilor, luând în considerare mai mulţi factori, între care: faptul că
vânzarea-cumpărarea s-a perfectat la aproximativ 9 luni de la data la care
devenise exigibilă obligaţia de încheiere în formă autentică a contractului ce
derivă din promisiunea de vânzare-cumpărare, faptul că preţul vânzării a fost
superior celui negociat cu promitenţii-cumpărători, fiind achitat prin mijloace
de plată necontestate, faptul că promisiunea de vânzare-cumpărare nu a fost
notată în cartea funciară, faptul nerealizării formalităţilor de publicitate
care să asigure opozabilitatea faţă de terţi a acestei convenţii.
Curtea de apel a respins susţinerile
intimatelor-reclamante că pârâţii erau obligaţi să ia legătura cu reclamantele
întrucât ştiau că imobilul este grevat de sarcina unui antecontract, reţinând
că o atare susţinere este excesivă, având în vedere toate circumstanţele în
care s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare, astfel încât nu poate fi
reţinut faptul că în speţă a fost răsturnată prezumţia bunei-credinţe a
cumpărătorilor prevăzute de art. 1899 din vechiul Cod civil aplicabil în speţă.
Împotriva acestei decizii au
declarat recurs reclamantele SC A. SRL, prin lichidator judiciar CII G.M.L. şi
C.A., criticând soluţia instanţei de apel pentru motivul de nelegalitate
prevăzut de art. 304 pct. 4 şi 9 C. proc. civ.
În dezvoltarea criticilor de
nelegalitate, recurentele-reclamante au arătat că decizia instanţei de apel se
bazează pe două argumente lipsite de suport legal, respectiv: culpa
recurentelor-reclamante care au dat dovadă de lipsă de diligenţă prin omisiunea
notării antecontractului de vânzare-cumpărare în CF şi, respectiv, condiţiile
necesare pentru răsturnarea prezumţiei bunei-credinţe a intimaţilor-pârâţi la
încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Sub primul aspect, au arătat
recurentele, Curtea de apel a omis faptul că, potrivit Legii nr. 7/, notarea
imobilului în CF, nu era posibilă, întrucât antecontractul de vânzare-cumpărare
a fost încheiat anterior construirii imobilului, lipsind numărul topografic sau
cadastral. Ca atare, instanţa de apel le-a imputat recurentelor-reclamante
neîndeplinirea unei obligaţii imposibil de executat legal.
În ceea ce priveşte cel de-al doilea
aspect, respectiv, condiţiile cerute pentru răsturnarea prezumţiei
bunei-credinţe a pârâţilor-cumpărători, recurentele-reclamante au arătat că
practica judiciară este aceea care a dezvoltat condiţiile cerute pentru
existenţa bunei-credinţe, apreciindu-se că noţiunea de bună-credinţă trebuie apreciată
ca problemă de legalitate, urmând a fi raportată la toate investigaţiile pe
care o persoană trebuie să le facă pentru a-l cunoaşte pe cocontractantul său,
anterior încheierii actului, astfel încât existenţa îndoielii relevă
reaua-credinţă a cumpărătorului, conchid recurentele citând decizii de speţă
ale instanţei supreme.
Recurentele au învederat că, faţă de
aspectele învederate anterior prin trimitere la deciziile de speţă ale Înaltei
Curţi de Casaţie şi Justiţie, instanţa de apel a creat criterii noi de
apreciere, inexistente în lege şi contrare practicii judiciare a Înaltei Curţi
de Casaţie şi Justiţie şi a Curţii Constituţionale, depăşind limitele puterii
judecătoreşti, conform art. 304 pct. 4 şi 9 C. proc. civ.
Recurentele au mai arătat că motivarea
instanţei de apel este contradictorie în conturarea capacităţii de înţelegere
juridică a pârâţilor-cumpărători, reţinând pe de o parte că aceştia şi-au
format convingerea că nu există niciun impediment pentru încheierea valabilă a
contractului de vânzare-cumpărare, iar pe de altă parte ignorând faptul că
pârâţii nu s-au documentat asupra corespondenţei purtate între părţile
antecontractului de vânzare-cumpărare, care ar fi relevat faptul că urma să fie
încheiat un contract la notar şi că s-a plătit un avans considerabil. Totodată,
au arătat recurentele, toate prezumţiile instanţei de apel privind
buna-credinţă a intimaţilor nu se bazează pe probe directe.
Recurentele-reclamante au învederat
că, în speţă, au fost încălcate dispoziţiile art. 129 alin. 5 C. proc. civ.
întrucât soluţia instanţei de apel se bazează pe argumente în contra faptelor
incontestabile, pe de o parte, iar, pe de altă parte, instanţa a operat cu
prezumţii ce nu se bazează pe probe directe. S-a arătat că, în dosar, nu există
nicio probă din care să rezulte că pârâţilor le-ar fi fost prezentată
corespondenţa dintre părţile antecontractului de vânzare-cumpărare, astfel
încât, reţinerea instanţei de apel că intimaţii au avut credinţa că vânzarea
lor este legitimă, întrucât din corespondenţa părţilor antecontractului reiese
că nu s-a plătit preţul, este nelegală, nefiind susţinută de probe. De
asemenea, toate prezumţiile instanţei de apel – relative la buna-credinţă a
cumpărătorilor, abandonul promisiunii de vânzare-cumpărare, celeritatea tranzacţiilor
imobiliare – nu se bazează pe probe directe în dosar.
Examinând actele şi lucrările
dosarului, prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, văzând şi
dispoziţiile art. 304 pct. 4 şi 9 C. proc. civ., Înalta Curte a reţinut că
recursul declarat este nefondat, pentru următoarele considerente:
În sistemul de drept civil român,
promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este acel contract sinalagmatic
prin care promitentul-vânzător se obligă să vândă, iar promitentul – cumpărător
se obligă să cumpere un anumit bun, în baza unui contract de
vânzare-cumpărare care se va încheia în viitor. Pentru încheierea
contractului de vânzare-cumpărare în baza promisiunii sau antecontractului
bilateral de vânzare-cumpărare, este necesară o nouă manifestare de voinţă
din partea părţilor, în sensul încheierii contractului vizat de o atare
promisiune. Ca atare, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare nu are ca
efect transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului, dând naştere
doar unei obligaţii de a face – aceea de a încheia în viitor contractul de
vânzare-cumpărare – astfel încât, în caz de nerespectare a ei de către una
dintre părţi, cealaltă parte poate cere doar despăgubiri, conform art.1075 C.
civ. În ipoteza în care promitentul-vânzător nu-şi respectă obligaţia
asumată prin promisiunea de vânzare-cumpărare şi, din această cauză, încheierea
contractului de vânzare - cumpărare nu mai este posibilă – cazul în speţă, răspunderea
promitentului – vânzător faţă de promitentul cumpărător va consta în plata unor
despăgubiri, conform art. 1075 C. civ. vechi. Pe cale de consecinţă logică,
dreptul promitentului-cumpărător corespunzător acestei obligaţii de dezdăunare
a promitentului-vânzător este un drept de creanţă, până la încheierea
contractului de vânzare-cumpărare translativ de proprietate,
promitentul-cumpărător neavând niciun drept asupra bunului ce face obiectul
promisiunii de vânzare-cumpărare.
Pornind de la aceste considerente,
Înalta Curte a reţinut că problema de drept a speţei priveşte cercetarea motivelor
de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de părţi,
vizând frauda la lege, prin raportarea prezumţiei de bună-credinţă a pârâţilor
cumpărători, la adevăratul drept dobândit de recurentele-reclamante prin
încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare cu intimata SC A.B. SRL.
Întrucât instanţa de apel a analizat prezumţia bunei-credinţe a
pârâţilor-cumpărători prin raportare la dreptul dobândit de reclamante
asupra imobilului ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare,
Înalta Curte a reţinut că se impune modificarea acestor considerente şi
raportarea acestei prezumţii la dreptul dobândit de potenţialii cumpărători
prin actul încheiat, respectiv, un drept de creanţă, iar nu un drept asupra
imobilului ce urma a fi vândut. În atare situaţie, inserarea unei clauze în
contractul de vânzare-cumpărare încheiat de părţi, prin care pârâta-vânzătoare
se obligă să rezoluţioneze antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat
anterior, nu are relevanţă în aprecierea bunei sau relei-credinţe a
pârâţilor-cumpărători, în sensul dovedirii complicităţii la fraudă a acestora,
în condiţiile în care natura juridică a actelor încheiate de părţile implicate
în proces – respectiv, antecontractul de vânzare-cumpărare şi contractul de
vânzare-cumpărare – este diferită, cele două categorii de acte producând efecte
juridice distincte, astfel cum s-a relevat anterior. Sub acest aspect, Înalta
Curte a reţinut că, spre deosebire de contractul de vânzare-cumpărare care
transferă cumpărătorului dreptul de proprietate asupra bunului vândut,
antecontractul de vânzare-cumpărare îi conferă promitentului-vânzător, în caz
de nerespectare a obligaţiei asumate de promitentul-vânzător, un drept de
creanţă constând în plata de despăgubiri conform art. 1075 C. civ., nefiind
translativ de proprietate.
Faţă de aceste considerente, Înalta
Curte apreciază că primul motiv de recurs invocat de recurentele-reclamante
relativ la condiţiile necesare pentru răsturnarea bunei-credinţe a
cumpărătorilor-intimaţi la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare
sunt nefondate. Nefondată este şi susţinerea privind culpabilizarea
recurentelor-reclamante de către instanţa de apel, în sensul că nu ar fi notat
contractul de vânzare-cumpărare în C.F., întrucât o atare susţinere este
infirmată de considerentele deciziei atacate, care au apreciat acest aspect ca
un argument în favoarea reţinerii bunei-credinţe a pârâţilor-cumpărători, în
sensul că o atare notare în C.F. ar fi fost un argument împotriva pârâţilor.
Desigur că, acest demers de notare a contractului în C.F. – este un gest de
prudenţă al părţilor antecontractului de vânzare-cumpărare, dar nu este
obligatoriu, cu atât mai mult că pot să apară şi situaţii în care demersul este
imposibil de realizat – cazul în speţă – şi, în orice caz, nu este o garanţie a
respectării integrale a obligaţiilor asumate prin antecontractul de
vânzare-cumpărare.
Înalta Curte va respinge şi motivul
de recurs privind depăşirea atribuţiilor puterii judecătoreşti de către
instanţa de apel, conform art. 304 pct. 4 C. proc. civ., prin nerespectarea
deciziilor Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie şi deciziilor Curţii
Constituţionale. Înalta Curte reţine că, în dezvoltarea motivelor de recurs,
recurentele-reclamante au făcut trimiteri la diferite decizii de speţă ale
Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, cu ample citate din acestea, decizii care
nu sunt obligatorii pentru judecătorii fondului, cu atât mai mult cu cât
aprecierile instanţei supreme se circumscriu situaţiilor particulare din
fiecare speţă dată. Singurele decizii care au caracter obligatoriu pentru
judecătorii fondului şi a căror nerespectare poate fi invocată drept motiv de
nelegalitate, sunt deciziile Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie pronunţate în
recursurile în interesul legii şi deciziile Curţii Constituţionale. Or, în
problema de drept supusă dezbaterii în procesul de faţă, nu au fost pronunţate
asemenea decizii. De altfel, nici recurentele-reclamante nu invocă în
dezvoltarea criticilor formulate încălcarea unor atare hotărâri.
Înalta Curte a reţinut ca
nefondat şi motivul de recurs privind motivarea contradictorie a instanţei de
apel în conturarea capacităţii de înţelegere a intimaţilor-pârâţi, întrucât
critica vizează exclusiv aspecte de netemeinicie, ţinând de interpretarea şi aprecierea
probelor administrate.
Faţă de schimbarea considerentelor
instanţei de apel, în sensul că problema de drept din prezenta cauză impune
raportarea bunei-credinţe a intimaţilor-cumpărători la lezarea adevăratului
drept dobândit de recurentele-cumpărătoare prin antecontractul de
vânzare-cumpărare, respectiv, un drept de creanţă constând în plata de
despăgubiri, iar nu un drept asupra imobilului, drept de creanţă ce nu le este
afectat prin încheierea de către părţi a contractului de vânzare-cumpărare, Înalta
Curte a respins şi ultimul motiv de recurs întemeiat pe încălcarea art. 129
alin. 5 C. proc. civ., ca nefondat.
Pentru considerentele mai sus
invocate, în baza art. 312 raportat la art.304 pct.4 şi 9 C. proc. civ., Înalta
Curte a respins recursul declarat ca nefondat.
