Contract de
vânzare-cumpărare a unor terenuri încheiat de un cetățean străin înainte de
aderarea României la Uniunea Europeană. Interdicție legală. Simulație prin
interpunere de persoane. Fraudă la lege. Nulitate. Efecte.
Cuprins pe
materii : Drept
civil. Obligații. Actul juridic. Efectele contractului. Simulație.
Index
alfabetic : simulație
-
nulitate absolută
-
inopozabilitate
-
act public
-
fraudă la lege
-
rectificare de carte funciară
Codul civil
de la 1865, art. 977, art. 1175, art. 1191
Constituţia
României, art. 44
Legea
nr.247/2005,Titlul X, art. 3
Legea
nr.312/2005, art. 3, art. 5
Legea
nr.7/1996, art.36
Acţiunea în simulaţie nu se confundă cu acţiunea în
nulitatea actului secret. Simulaţia, prin ea însăşi, este în principiu
valabilă, sancţiunea ei nefiind nulitatea, ci inopozabilitatea actului secret
faţă de terţi. În consecinţă, în toate acele ipoteze în care actul secret a
fost încheiat în mod valabil, el îşi va produce efectele între părţi, fiind menţinut.
Însă, atunci când simulaţia este ilicită, acţiunea în simulaţie este dublată de
acţiunea în nulitate, în sensul că simulaţia este sancţionată cu nulitatea
întregii operaţii, atât a actului aparent, cât şi celui secret. Unei
asemenea situații se circumscrie și ipoteza în care justificarea
acordului simulator s-a întemeiat pe imposibilitatea unei persoane, cetățean
străin, de a dobândi terenuri în România - într-un moment situat înainte de
data aderării României la Uniunea Europeană - urmărindu-se, deci, eludarea unor
dispoziții legale imperative, situație în care actul juridic simulat nu
mai poate fi ocrotit de lege, neputând produce efecte juridice nici între
părţile contractante.
Fiind dovedite intenţia de a simula şi acordul
simulator realizate în scopul fraudării legii, vor înceta atât efectele pe care
simulaţia le determină în raporturile dintre părţi şi în raporturile faţă de
terţi, respectiv producerea de efecte de către actul secret între părţile
contractante şi inopozabilitatea actului secret faţă de terţi, cât şi orice
efect juridic al contractului de vânzare-cumpărare în considerarea faptului că
simulaţia nu este valabilă. În acest context, modificarea evidenţelor din
cartea funciară prin menţionarea foştilor vânzători ca actuali proprietari ai
terenurilor, s-a realizat ca urmare a constatării fraudării legii de către
părţile contractante, atât cele menţionate în actul public, cât şi cele
menţionate în actul secret, care au dorit prin acordul simulator să creeze o
aparenţă de legalitate, contrară actului secret prin care au intenţionat
înlăturarea interdicţiei legale prin care cetăţenilor străini nu le era permisă
dobândirea de terenuri pe teritoriul României.
Secția I
civilă, decizia nr. 5782 din 12 decembrie 2013
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe
rolul Tribunalului Cluj în data de 04.08.2011, reclamantul J.V.D., în
contradictoriu cu pârâţii U.V.L., M.I., M.A., V.E.S., V.C.E., I.M. şi I.S., a
solicitat instanţei să dispună:
- constatarea caracterului simulat prin interpunere de
persoane a actului public, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.
7xx din 16.05.2005, încheiat între pârâta de rd.1 în calitate de cumpărătoare
şi pârâţii de rd.2 şi rd.3 în calitate de vânzători, având obiect următoarele
bunuri imobile: casa situată în com. Iclod, jud. Cluj, ce constă din teren în
suprafaţă de 1000 mp, pe care se află o casă D+P cu suprafaţa construită de
178,66 mp; teren grădină intravilan în suprafaţă de 19.703 mp; teren arabil în
suprafaţă de 50.008 mp situat în com. Iclod; teren gradină în suprafaţă de 1837
mp situat în sat Livada com. Iclod; imobile în prezent comasate ca fiind teren
intravilan în suprafaţă de 1000 mp, în sensul de a se constata că actul real
s-a încheiat între acesta, în calitate de cumpărător, şi pârâţii de rd.2 şi
rd.3, în calitate de vânzători;
- rectificarea înscrierilor din CF 50074 Iclod şi CF
50075 Iclod, în sensul radierii dreptului de proprietate înscris pe numele
pârâtei de rd.1, sub B1 asupra imobilelor identificate sub. nr.cad.50074, nr.
cad. 50075, nr.cad.50075-C1 şi înscrierea dreptului de proprietate asupra
imobilelor pe numele reclamantului;
- constatarea caracterului simulat prin interpunere de
persoane al actului public contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.
xx8 din 26.04.2005, încheiat între pârâta de rd.1, în calitate de cumpărătoare,
şi pârâţii de rd.6 şi rd.7, în calitate de vânzători, în sensul de a se
constata că actul real s-a încheiat între reclamant, în calitate de cumpărător,
şi pârâţii de rd.6 şi rd. 7, în calitate de vânzători;
- rectificarea înscrierilor din CF 51012 Gherla (nr.
CF vechi 9184N) în sensul radierii dreptului de proprietate înscris pe numele
pârâtei de rd.1, sub B1 asupra imobilelor identificate sub. nr.cad.221,
nr.cad.221-C1, nr.cad.221-C2 şi înscrierea dreptului de proprietate
asupra imobilelor pe numele reclamantului;
- constatarea caracterului simulat prin interpunere de
persoane a actului public contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.
xxx6 din 07.11.2008, încheiat între pârâta de rd.1, în calitate de
cumpărătoare, şi pârâţii de rd.4 şi rd.5, în calitate de vânzători, în sensul
de a se constata că actul real s-a încheiat între reclamant, în calitate de
cumpărător, şi pârâţii de rd.2 şi rd.3, în calitate de vânzători;
- rectificarea înscrierilor din CF 1166 Iclod, în
sensul radierii dreptului de proprietate înscris pe numele pârâtei de rd.1,
seria 1, sub B1 asupra imobilului identificat sub.nr.cad.365 şi
înscrierea dreptului de proprietate asupra imobilului pe numele
reclamantului;
- obligarea pârâtei de rd.1 la restituirea sumei de
12.500 euro, reprezentând sume obţinute cu depăşirea limitelor mandatului
acordat;
- obligarea pârâtei de rd.1 la plata sumei de 10.000
euro, reprezentând împrumut nerestituit.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat că spre
sfârşitul anilor 90 a lichidat afacerile pe care le avea în Olanda, şi şi-a
stabilit reşedinţa permanentă în România, jud. Cluj. În anul 2003, a cunoscut-o
pe pârâta U.V.L. În cursul anului 2005, întrucât relaţia să cu pârâta era
deosebit de apropiată şi aceasta îi solicita dobândirea unui imobil în care
să locuiască împreună, a început căutarea unei case în apropiere de Cluj,
în care urma să se mute împreună. Reclamantul a precizat că, întrucât este cetăţean
străin, iar în anul 2005 existau o serie de restricţii la dobândirea bunurilor
imobile şi evoluţia ulterioară a legislaţiei în acest domeniu fiind necunoscută
şi imprevizibilă, a convenit cu pârâta de rd.1 ca bunurile pe care urma
să le achiziţioneze, în calitate de proprietar, să fie trecute
fictiv pe numele ei.
Prin intermediul unei agenţii imobiliare, a găsit o
casă de vânzare în Gherla, ai cărei proprietari erau soţii I., pârâţii de rd. 6
şi 7. Acesta a negociat în calitate de cumpărător condiţiile vânzării cu
aceştia şi le-a comunicat că actele se vor perfecta cu pârâta de rd.1 în
calitate de cumpărătoare fictivă, aceştia fiind de acord. După perfectarea
actului autentic de vânzare cumpărare, reclamantul a achitat personal în
numerar din fonduri proprii preţul stipulat în mâna vânzătorilor.
Ulterior dobândirii casei din Gherla, pârâta de rd.1
i-a comunicat că ea nu ar mai dori să locuiască în Gherla şi că ar dori
să locuiască împreună mai aproape de Cluj. Prin intermediul unor cunoscuţi ai
pârâtei de rd.1, i-a fost prezentată o alta casă de vânzare, situată de această
dată în comuna Livada, ai cărei proprietari erau fam. M., pârâţii de rd.2 şi 3.
Reclamantul a negociat în calitate de cumpărător condiţiile vânzării cu aceştia
şi le-a comunicat că actele se vor perfecta cu pârâta de rd.1 în calitate de
cumpărătoare fictivă, aceştia fiind de acord. După perfectarea actului autentic
de vânzare cumpărare a achitat personal în numerar din fonduri proprii preţul
stipulat în mana vânzătorilor.
În cursul anului 2005, din fonduri personale, a
contractat societăţi comerciale şi persoane fizice pentru a se ocupa de
finisarea celor două case. După finalizarea lucrărilor la cele două case, în
casa din Livada s-au mutat el şi pârâta de rd.1, iar în casa din Gherla a fost
deschis de către pârâta de rd.1 un mic magazin de haine cu fonduri băneşti puse
tot de el la dispoziţie. La acea dată i-a acordat pârâtei de rd.1 un împrumut
de 10.000 euro pentru a achiziţiona un stoc de marfă, împrumut pe care aceasta
s-a obligat să îl restituie după ce îşi va pune afacerea pe picioare, în
decurs de câţiva ani. Până în prezent, pârâta de rd.1 nu i-a restituit
împrumutul acordat.
Întrucât cea mai mare parte din casa din Gherla era
nefolosită, în anul 2006, fratele pârâtei de rd.1 şi soţia acestuia s-au mutat
în o parte din această casă, fără niciun fel de obligaţii financiare din partea
acestora. În anul 2008, deoarece a divorţat şi, în urma partajului, avea nevoie
de o locuinţă, mama pârâtei s-a mutat într-o construcţie mai mică situată în
aceeaşi curte (dobândită prin cumpărare odată cu casa principală prin
contractul de vânzare-cumpărare încheiat în anul 2005).
În anul 2008, având deplină încredere în pârâtă, i-a
dat o împuternicire pe contul său bancar (depozit şi cont curent) şi i-a făcut
şi un card bancar cu care avea acces la contul curent. În acest cont,
reclamantul îşi păstra economiile şi i-a acordat împuternicire pârâtei ca, în
situaţia în care i s-ar fi întâmplat ceva sau ar fi avut nevoie urgentă de
bani, să poată avea acces şi o altă persoană la aceste sume. De-a lungul
anilor, reclamantul nu a verificat situaţia la zi a contului, pârâta fiind cea
care se ocupa cu treburile administrative ale familiei. Cu toate că limitele
mandatului dat pârâtei pentru contul bancar au fost cele mai sus arătate, în
cursul anului 2011, a aflat cu surprindere că pârâta a retras periodic
importante sume de bani din contul său, fără a-l anunţa şi fără a i le remite.
Suma totală sustrasă de pârâtă în cursul anilor 2009, 2010, 2011 şi folosită în
interesul ei personal este de 12.500 euro, suma ce se impune a-i fi restituită.
Pe lângă sumele pe care le retrăgea de pe card, pârâta de rd.1 primea în
permanenţă din partea sa sume de bani în numerar pentru cheltuielile ei
personale şi pentru cele necesare gospodăriei.
Reclamantul a mai arătat că în cursul anului 2008 a
fost contactat de nişte persoane, respectiv pârâţii de rd.4 şi rd.5 care aveau
teren de vânzare şi care i l-au oferit spre cumpărare. A vizualizat terenul, a
negociat condiţiile vânzării cu aceştia şi au căzut de acord asupra vânzării în
calitate de cumpărător şi le-a comunicat că actele se vor perfecta cu pârâta de
rd.1 în calitate de cumpărătoare fictivă, aceştia fiind de acord. După
perfectarea actului autentic de vânzare cumpărare a achitat personal în numerar
din fonduri proprii preţul stipulat, în mâna vânzătorilor.
În anul 2011, relaţia dintre el şi pârâtă a luat
sfârşit, aceasta părăsind domiciliul comun. La solicitarea sa, pârâta de rd.1
nu a dorit să întocmească acte prin care să reglementeze situaţia bunurilor
reclamantului, înscrise în CF pe numele ei.
În drept, reclamantul a invocat dispoziţiile art.1175
C.civ., art.969 C.civ. şi art.36 din Legea nr.7/1996.
Prin întâmpinarea formulată, pârâta U.V.L. a invocat
excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune raportat la capetele de
cerere 1-4, excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune şi în ceea ce
priveşte capătul nr. 7 şi capătul nr. 8 de cerere, solicitând respingerea
capetelor de cerere arătate ca prescrise. De asemenea, raportat la capetele 1-4
de cerere, a invocat şi excepţia inadmisibilităţii cererii formulate.
Pe fondul cauzei, a solicitat respingerea cererii
formulată ca neîntemeiată.
În ceea ce priveşte excepţia prescripţiei capetelor
nr. 1-4 de cerere, pârâta a arătat că este unanim acceptată împrejurarea că
acţiunea în simulaţie este o acţiune în constatare care poate fi exercitată
oricând pe cale principală ori de excepţie, fiind imprescriptibilă. Or, în
concret, cererea ce face obiectul prezentului dosar a fost introdusă de una din
părţile contractante şi are drept finalitate realizarea unui drept împotriva
pârâţilor, astfel încât acţiunea are caracterul unei cereri în realizare, care
este prescriptibilă. Aceasta deoarece acţiunea în declararea simulaţiei este
dublată de cererea de realizare a dreptului care constituie finalitatea
acţiunii, ambele fiind exercitate concomitent şi aflându-se într-o strânsă
legătură. Pentru aceste considerente, şi având în vedere data încheierii
actelor afirmat a fi aparente, respectiv 26.04.2005, 16.05.2005, a solicitat
admiterea excepţiei invocate.
În ceea ce priveşte excepţia prescripţiei capetelor
nr. 7 şi 8 de cerere, s-a solicitat a se avea în vedere raportat la data
naşterii dreptului material la acţiune, respectiv anii 2005 - 2008 şi văzând
prevederile art. 3 alin. (1) Decretul nr.167/1958, că cererile formulate de
reclamant sub nr. 7 şi 8 sunt prescrise.
În ceea ce priveşte excepţia inadmisibilităţii
capetelor 1-4 de cerere, pârâta a arătat că în cazul în care ar fi existat
într-adevăr o simulaţie prin interpunere de persoane, aceasta ar fi fost făcută
pentru a eluda prevederile imperative ale legii privitor la interdicţia
cetăţenilor străini de a dobândi imobile în România. Or, sancţiunea unei astfel
de operaţiuni juridice constă în nulitatea întregii operaţiuni şi nu doar a
actului aşa zis secret.
Referitor la fondul cauzei, pârâta a menţionat că
între ea şi reclamant nu a existat o convenţie ascunsă în sensul afirmat de
reclamant. A solicitat a se observa că este de notorietate practica cetăţenilor
străini care, inclusiv la nivelul anului 2005, pentru a putea dobândi terenuri
în România, înfiinţau societăţi comerciale pe care apoi le creditau în vedere
achiziţionării terenurilor în discuţie. Aceeaşi este şi situaţia reclamantului,
care încă din anul 1997 era unic asociat şi administrator al unei societăţi
comerciale înfiinţate în acelaşi scop, respectiv S.C. V.D.I. S.R.L.
În realitate, este adevărat că reclamantul a
sprijinit-o în achiziţia imobilelor în discuţie. Pârâta a acceptat
ajutorul reclamantului întrucât intenţiona achiziţionarea acestor imobile, iar
reclamantul avea o mai bună experienţă şi mai bune relaţii în această materie
decât ea. Dar, inclusiv reclamantul recunoaşte că iniţiativa cumpărării tuturor
imobilelor a fost a sa, ea fiind cea care a realizat acordul de voinţă cu
vânzătorii, chiar dacă cu ajutorul incontestabil al reclamantului. Acesta a
fost şi motivul real pentru care actele translative de proprietate s-au
încheiat cu ea şi nu cu societatea la care reclamantul era unic asociat şi
administrator.
A precizat că este adevărat că reclamantul a
împrumutat-o în cursul anului 2005 cu anumite sume de bani utilizate inclusiv
pentru achiziţia imobilelor în discuţie, însă aceste sume au fost restituite la
începutul anului 2006, motiv pentru care pe parcursul ultimilor 5 ani
reclamantul nu a făcut nici un demers judiciar pentru recuperarea lor.
Pârâta a mai precizat că între ea şi reclamant nu a
existat nici un contract de mandat în virtutea căruia aceasta să achiziţioneze
imobilele pe numele şi pe seama sa.
Referitor la afirmatul împrumut acordat acesteia,
pârâta a arătat că, în măsura în care se va respinge excepţia
prescripţiei, nu a primit suma de 10.000 euro, aşa cum afirmă reclamantul, ci o
sumă mai mica, iar pe de altă parte a restituit suma împrumutată, încă la
nivelul anului 2006.
Prin întâmpinarea formulată pârâţii I.M. şi I.S. au
arătat că sunt de acord cu admiterea acţiunii.
Prin sentinţa civilă nr. 614 din 13.09.2012,
pronunţată de Tribunalul Cluj, s-au respins excepţiile prescripţiei dreptului
la acţiune şi inadmisibilităţii, invocate de pârâta U.V.L. S-a admis în parte
acţiunea formulată de reclamantul J.V.D., împotriva pârâţilor U.V.L., M.I.,
M.A., V.E.S., V.C.E., I.M., I.S.
S-a constatat caracterul simulat prin interpunere de
persoane, în sensul că actul real a fost încheiat de reclamant, în calitate de
cumpărător, şi nu de pârâta U.V.L., a următoarelor acte juridice: contractul de
vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr. xx8 din 16.05.2005 ;
contractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr. xx8 din
26.04.2005 ; contractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr.
xxx6 din 07.11.2008.
S-a dispus rectificarea înscrierilor din CF 50074
Iclod şi CF nr. 50075 Iclod, în sensul radierii dreptului de proprietate al
pârâtei U.V.L. asupra imobilelor cu nr. cadastral 50074, 50075, 50075-C1,
50075-C2, înscrierii dreptului de proprietate al reclamantului J.V.D. asupra
construcţiilor cu nr. cadastral 50075-C1, 50075-C2 şi asupra suprafeţei de 1000
mp, teren cu categoria de folosinţă „curţi, construcţii” din terenul cu nr.
cadastral 50075, precum şi reînscrierea dreptului de proprietate al pârâţilor
M.I. şi M.A. asupra terenului în suprafaţă de 1000 mp, cu nr. cadastral 50074,
cu categoria de folosinţă „arabil” şi asupra suprafeţei de 70548 mp, teren cu
categoria de folosinţă „arabil” din terenul cu nr. cadastral 50075.
S-a dispus rectificarea înscrierilor din CF 51012
Gherla, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei U.V.L. asupra
imobilelor cu nr. cadastral 221, 221-C1, 221-C2 şi înscrierii dreptului de
proprietate al reclamantului J.V.D. asupra acestor imobile.
S-a dispus rectificarea înscrierilor din CF 1166
Iclod, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei U.V.L. asupra
imobilului cu nr. cadastral 365 şi reînscrierea dreptului de proprietate al
pârâţilor V.E.S. şi V.C.E. asupra acestui imobil.
S-au respins ca neîntemeiate capetele de cerere având
ca obiect obligarea pârâtei la restituirea sumelor de 12.500 euro şi 10.000
euro.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa a reţinut
următoarele:
Din probe instanţa a considerat ca fiind pe deplin
dovedit acordul simulator dintre reclamant şi pârâţi, potrivit prevederilor
art.1175 C.civ., în sensul că reclamantul este adevăratul cumpărător, acesta
purtând toate negocierile anterioare încheierii contractelor şi achitând preţul
pentru imobile, toate părţile din contractele publice fiind de acord cu
simulaţia prin interpunere de persoane.
Astfel, toţi pârâţii vânzători au recunoscut, în
cadrul interogatoriilor luate sau prin scriptele depuse la dosar că reclamantul
este cumpărătorul real al imobilelor, toate discuţiile legate de vânzare au
fost purtate exclusiv cu reclamantul, care a achitat preţul. De asemenea, au
ştiut şi au fost de acord ca în acte să figureze pârâta U.V., care nu s-a
implicat deloc în încheierea actelor.
De asemenea, susţinerile reclamantului au fost
confirmate prin declaraţiile martorilor propuşi de acesta. Pe de altă parte,
apărările pârâtei au fost susţinute doar prin declaraţia martorei C.R.M., care
trebuie privită cu rezerve, în condiţiile în care aceasta a arătat că a
întrerupt relaţia cu pârâta, iar majoritatea împrejurărilor privind dobândirea
imobilelor în litigiu le cunoaşte din relatările pârâtei.
Totodată, pârâta a susţinut că ea este adevărata
cumpărătoare şi a achitat preţul, în cadrul interogatoriului arătând că o parte
din bani proveneau din fonduri proprii, restul sumelor fiind împrumutate de
reclamant, căruia i-a restituit împrumutul, deţinând înscrisuri în acest sens.
Tribunalul a constatat că pârâta nu a depus la dosar
niciun înscris din care să rezulte că a restituit reclamantului vreo sumă cu
titlu de împrumut şi nici nu a probat prin alt mijloc de probă aceste susţineri.
Referitor la veniturile pârâtei, din actele comunicate
instanţei de către Administraţia Finanţelor Publice a reieşit că, în perioada
2004-2008, aceasta nu a figurat cu venituri care să-i fi permis să achite
preţurile din contracte de 3.000.000.000 ROL, 330.000.000 ROL şi 16.000 RON.
Deşi pârâta a afirmat că a avut şi alte afaceri, pe lângă magazinul din Gherla,
nu a făcut în nici un mod dovada acestora.
Pârâta a depus la dosar două contracte de
vânzare-cumpărare încheiate în 2005 şi 2006, prin care U.A. şi U.L., respectiv
U.A.F. şi U.M.L. au vândut 2 imobile pentru preţurile de 28.000 lei şi 18.200
euro, însă nu există nici o probă din care să rezulte că aceşti bani, primiţi
de rudele pârâtei, au fost folosiţi de aceasta pentru cumpărarea
imobilelor în litigiu.
În ceea ce priveşte contractele de vânzare-cumpărare
din 2005 şi 2008, prin care pârâta a cumpărat pentru preţul de 90.000 euro şi
apoi a vândut pentru preţul de 650.000 euro un teren situat în Cluj-Napoca din
probele testimoniale administrate a rezultat că şi acest contract a fost unul
simulat, reclamantul fiind cel care a negociat condiţiile încheierii actelor şi
a achitat, respectiv primit preţul.
Instanţa nu a putut lua în considerare nici apărările
pârâtei în sensul că reclamantul era asociat unic al unei societăţi comerciale
astfel încât, dacă ar fi fost adevăratul cumpărător, ar fi achiziţionat
terenurile pe numele societăţii, având în vedere că acest aspecte reprezintă o
prezumţie simplă, nesusţinută de alte probe. De altfel, din declaraţiile
martorilor S.V. şi P.L.M. a rezultat că reclamantul a apelat la aceeaşi metodă
şi în cazul cumpărării altor imobile, iar martorul P.I.F. a arătat că este de
notorietate această modalitate de a face investiţii a cetăţenilor străini, de a
cumpăra imobile care sunt trecute pe numele altor persoane.
Având în vedere starea de fapt descrisă mai sus,
instanţa a analizat excepţia inadmisibilităţii acţiunii în simulaţie, invocată
de pârâtă, pe considerentul că simulaţia prin interpunere de persoane ar fi
fost făcută pentru a eluda prevederile imperative ale legii privitor la
interdicţia cetăţenilor străini de a dobândi imobile în România.
În ceea ce priveşte construcţiile, nu există nicio
dispoziţie legală care să interzică cetăţenilor străini dobândirea dreptului de
proprietate, astfel încât în ceea ce priveşte construcţiile, susţinerile
pârâtei au fost nefondate.
Referitor la terenuri, potrivit prevederilor art. 44
alin. (2) din Constituţia republicată la data de 31.10.2003 „cetăţenii străini
şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor
numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din
alte tratate internaţionale la care România este parte, pe baza de
reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin
moştenire legală”.
Ulterior, prin dispoziţiile art.3 din Titlul X al
Legii nr.247/2005 s-a stabilit că „cetăţenii străini şi apatrizii precum şi
persoanele juridice străine pot dobândi dreptul de proprietate asupra
terenurilor în România în condiţiile prevăzute de legea specială”. Legea
specială la care se face referire în prevederile legale menţionate este Legea
nr.312/2005, care potrivit art.9 a intrat în vigoare la data aderării României
la Uniunea Europeană, respectiv la data de 1 ianuarie 2007.
Aşadar, la data încheierii contractelor din anul 2005
erau în vigoare prevederile art. 44 alin. (2) din Constituţia republicată la
data de 31.10.2003, care nu stabileau nicio interdicţie în ceea ce priveşte
dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetăţenii
străini. Ulterior, prin dispoziţiile art.3 din Titlul X al Legii nr. 247/2005
s-a stabilit că cetăţenii străini pot dobândi dreptul de proprietate asupra
terenurilor în România, însă doar în condiţiile prevăzute de legea specială.
Instanţa, interpretând sistematic prevederile Legii
nr.312/2005, a reţinut că cetăţenii unui stat membru pot dobândi dreptul de
proprietate asupra terenurilor în aceleaşi condiţii cu cele prevăzute de lege
pentru cetăţenii români, de la data aderării României la Uniunea Europeană,
respectiv la data de 1 ianuarie 2007 însă, în ceea ce priveşte terenurile
agricole, pădurile şi terenurile forestiere, acestea pot fi dobândite doar la
împlinirea termenului de 7 ani de la data aderării României la Uniunea
Europeană, cu excepţia fermierilor care desfăşoară activităţi independente.
Aşadar, începând cu data de 01.01.2007 şi până la data de 01.01.2014 cetăţenii
unui stat membru (care nu sunt fermieri care desfăşoară activităţi
independente) pot dobândi dreptul de proprietate doar asupra terenurilor pentru
construcţii situate în intravilanul localităţilor, iar după data de 01.01.2014
pot dobândi şi terenurile agricole, pădurile şi terenurile forestiere.
Din actele depuse la dosar de reclamant a rezultat că
acesta are calitatea de rezident în România începând cu data de 04.03.1997,
figurând în evidenţele Serviciului pentru Imigrări Cluj.
Astfel, instanţa a constatat că la data încheierii
contractelor de vânzare-cumpărare din anul 2005 nu exista nicio dispoziţie
legală care să stabilească în mod expres şi absolut interdicţia de
dobândire de către cetăţenii străini a dreptului de proprietate asupra
terenurilor, fiind vorba de perioada de incertitudine legislativă, în care se
elaborau normele legale necesare pentru aderarea României la Uniunea Europeană.
De asemenea, ulterior încheierii contractelor s-a stabilit că începând cu data
de 01.01.2007 cetăţenii unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate
doar asupra terenurilor pentru construcţii situate în intravilanul
localităţilor, iar după data de 01.01.2014 pot dobândi şi terenurile agricole,
pădurile şi terenurile forestiere.
În ceea ce priveşte contractul din 2008, la data
încheierii acestuia erau în vigoare prevederile Legii nr.312/2005
care, în privinţa terenurile agricole, pădurile şi terenurile forestiere
stabileau doar o interdicţie temporară de dobândire, până la data de
01.01.2014.
În consecinţă, reţinând că la data încheierii
contractelor nu exista nicio dispoziţie legală care să stabilească în mod
expres şi absolut interdicţia de dobândire de către cetăţenii străini a
dreptului de proprietate asupra terenurilor, instanţa a respins excepţia
inadmisibilităţii.
Referitor la capetele de cerere având ca obiect
obligarea pârâtei la restituirea sumelor de 12.500 euro, reprezentând sume
obţinute în depăşirea limitelor mandatului acordat şi 10.000 euro, reprezentând
împrumut nerestituit, instanţa a considerat că din probele administrate nu
rezultă starea de fapt susţinută de reclamant. Reclamantul nu a reuşit să
probeze faptul că pârâta a scos în perioada 2009-2011 suma de 12.500 euro din
contul reclamantului, pe care să o folosească în interes personal, ci doar că
pârâta a scos bani din contul asupra căreia era împuternicită, fără să se poată
stabili ce s-a întâmplat cu aceşti bani ulterior. De asemenea, nu există nicio
probă din care să rezulte că reclamantul i-a împrumutat pârâtei suma de 10.000
euro şi nici obligaţia acesteia de restituire.
Ţinând cont de cele menţionate, tribunalul a considerat
să se impune şi respingerea excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune
invocată de pârâta U.V.L. în privinţa celor două capete de cerere.
Referitor la suma de 12.500 euro, reprezentând
sume obţinute în depăşirea limitelor mandatului acordat, reclamantul a susţinut
că acestea au fost scoase din contul său în perioada 2009-2011, astfel încât
termenul de 3 ani prevăzut de art. 3 alin.(1) din Decretul nr.167/1958 nu este
împlinit. În privinţa sumei de 10.000 euro, reprezentând împrumut nerestituit,
nu s-a putut stabili existenţa unui împrumut şi implicit nici scadenţa
acestuia, astfel încât nu se poate determina o dată la care să înceapă să curgă
termenul de prescripţie, conform art.7 alin.(1) din Decretul nr.167/1958.
Pentru toate motivele expuse mai sus, tribunalul a
respins excepţiile prescripţiei dreptului la acţiune şi inadmisibilităţii şi a
admis în parte acţiunea formulată de reclamant.
În baza dispoziţiilor art. 1175 C.civ., s-a constatat
caracterul simulat prin interpunere de persoane a celor trei contracte de
vânzare-cumpărare, în sensul că actul real a fost încheiat de reclamant, în
calitate de cumpărător, şi nu de pârâta U.V.L.
Având în vedere dispoziţiile art.34 pct.3 din Legea
nr.7/1996, în vigoare la data formulării cererii şi în condiţiile în care s-a
stabilit că pârâta U.V.L. nu are calitatea de proprietară a imobilelor care au
format obiectul celor trei contracte, iar reclamantul poate dobândi, în
prezent, dreptul de proprietate doar asupra construcţiilor şi terenurilor
pentru construcţii situate în intravilanul localităţilor, instanţa a dispus
rectificarea înscrierilor din CF 50074 Iclod, CF nr. 50075 Iclod, CF
51012 Gherla şi CF 1166 Iclod, în sensul radierii dreptului de
proprietate al pârâtei U.V.L. şi înscrierii dreptului de proprietate al
reclamantului asupra acestor imobile.
În ceea ce priveşte terenurile agricole din CF 50074
Iclod, CF nr. 50075 Iclod şi CF 1166 Iclod, având în vedere că reclamantul
poate dobândi dreptul de proprietate asupra acestora doar după data de
01.01.2014, după radierea dreptului de proprietate al pârâtei U.V.L., s-a
dispus reînscrierea dreptului de proprietate al pârâţilor vânzători,
reclamantul având posibilitatea ca, după încetarea interdicţiei temporare de
dobândire, să reglementeze situaţia juridică a terenurilor.
Instanţa a respins ca neîntemeiate capetele de cerere
având ca obiect obligarea pârâtei U.V.L. la restituirea sumelor de 12.500 euro
şi 10.000 euro.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâta
U.V.L., care a fost admis în parte prin decizia civilă nr. 18/A din 27
februarie 2013 Curtea de Apel Cluj, Secţia I civilă, sentinţa fiind
schimbată, în parte, în sensul că:
A dispus rectificarea înscrierilor din CF nr. 50074
Iclod şi CF nr. 50075 Iclod în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei
U.V.L. asupra imobilelor cu nr. cad. 50074, 50075, 50075-C1 şi 50075-C2 şi
dispune reînscrierea dreptului de proprietate în favoarea pârâţilor M.I. şi
M.A. asupra imobilelor care au făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare
nr. 7xx din 16 mai 2005 prin restabilirea situaţiei anterioare vânzării, în CF
nr. 699 Livada - top 195/1/1, 196/1/1, 197/1/1; CF nr. 683 Livada - top
195/1/2, 196/1/2, 197/1/2; CF nr. 441 Silivaş - top.868/2, 868/3.
A dispus rectificarea înscrierilor din CF nr. 51012
Gherla, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei U.V.L. asupra
imobilelor cu nr. cadastral 221, 221-C1, 221-C2 şi reînscrierii dreptului de
proprietate în favoarea pârâţilor I.M. şi I.S. asupra imobilelor care au făcut
obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. xx8 din 26.04.2005, prin
restabilirea situaţiei anterioare vânzării, în CF nr. 1136 Gherla, nr. top.
962/1/1/2/2. A menţinut
toate celelalte dispoziţii ale sentinţei atacate.
În motivarea acestei soluţii, instanţa de apel a
reţinut că, în cauză, a exercitat calea de atac a apelului exclusiv pârâta
U.V.L., nu şi reclamantul, a cărui acţiune a fost admisă în parte, respinse
fiind ca neîntemeiate capetele de cerere având ca obiect obligarea pârâtei U.
la restituirea sumei de 12.500 Euro, în executarea unui pretins contract de
mandat, precum şi a sumei de 10.000 Euro, acordate în temeiul unui pretins
contract de împrumut. Aşa fiind, rezolvarea pe care prima instanţă a dat-o
acestor cereri ale reclamantului dobândeşte autoritatea lucrului judecat şi nu
poate face obiectul analizei, în cadrul prezentului apel, limitele devoluţiunii
acestuia urmărind exclusiv motivele invocate de pârâtă.
Cu referire la excepţia prescripţiei dreptului
material la acţiune privind capetele de cerere circumscrise punctelor 1-4,
aceasta a fost invocată în apărare de pârâta U.V.L., fiind respinsă în primă
instanţă prin încheierea şedinţei publice din data de 23 februarie 2012, cu
motivarea că acţiunea în simulaţie este o acţiune în constatare, care poate fi
exercitată oricând pe cale principală sau pe cale de excepţie, fiind
imprescriptibilă.
Într-adevăr, calificarea juridică pe care prima
instanţă a dat-o acţiunii civile exercitată de reclamant împotriva pârâţilor
U.V.L., M.I. şi M.A., V.E.S. şi V.C.E., J.M. şi J.S., este cea corectă.
Reclamantul a promovat o acţiune în declararea simulaţiei prin interpunere de
persoane.
Literatura juridică de specialitate a definit o astfel
de acţiune în justiţie ca fiind aceea prin care o persoană interesată solicită
şi urmăreşte să se constate faptul că situaţia juridică reală este diferită de
cea care aparent este pretinsă. Obiectul şi scopul acţiunii în declararea
simulaţiei îl constituie, aşadar, recunoaşterea caracterului simulat al actului
juridic aparent şi stabilirea situaţiei juridice reale existente între părţile
acordului simulator. Acţiunea în declararea simulaţiei a fost asimilată, în
doctrină şi în practică, acţiunilor în constatare.
Or, în mod unanim, acţiunile în constatare sunt
considerate imprescriptibile, acest atribut dedus fiind din caracterul
imprescriptibil al dreptului de a sesiza instanţa de judecată cu o acţiune în
justiţie prin care nu se tinde la valorificarea unei pretenţii împotriva altei
persoane; se solicită doar ca instanţa să constate existenţa ori inexistenţa
unui drept ori a unei situaţii juridice.
Prescripţia dreptului la acţiune în sens
material vizează dreptul la a obţine condamnarea pârâtului, iar nu şi acele
situaţii litigioase în care se pune în discuţie existenţa dreptului subiectiv,
nicidecum realizarea lui efectivă, astfel încât, pentru lămurirea unor asemenea
situaţii, accesul la justiţie nu poate fi limitat în timp. Este expresia
principiului conform căruia aparenţa în drept poate fi înlăturată oricând,
actul juridic simulat nefiind susceptibil de consolidare prin trecerea
timpului.
Cererile de rectificare a înscrierilor în cartea
funciară au, în actualul cadru procesual, un caracter accesoriu acţiunii în
declararea simulaţiei prin interpunere de persoane, fără a putea modifica
astfel caracterul acţiunii principale, care rămâne o acţiune în constatare,
imprescriptibilă, iar nu o acţiune în realizarea dreptului.
Cât priveşte acţiunea în rectificare de carte
funciară, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la
baza acesteia sau pe greşita calificare a dreptului înscris, potrivit art. 36
din Legea nr. 7/1996, în redactarea valabilă la data începerii procesului,
aceasta este prescriptibilă în termen de trei ani de la data înregistrării
cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui
rectificare se cere şi se va putea îndrepta şi împotriva terţelor persoane care
şi-au înscris un drept real, dobândit cu bună-credinţă şi prin act juridic cu
titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărţii funciare, excepţia vizând chiar
situaţia în care dreptul material la acţiunea de fond nu s-a prescris. Or, în
speţă, dreptul material la acţiunea în declararea simulaţiei este
imprescriptibil.
Cu referire la excepţia inadmisibilităţii acţiunii în
declararea simulaţiei, motivată prin aceea că printr-o astfel de acţiune
reclamantul tinde la consfinţirea unui drept prohibit de lege, simulaţia prin
interpunere de persoane urmărind eludarea prevederilor imperative referitoare
la interdicţia cetăţenilor străini de a dobândi imobile în România, Curtea a
apreciat că această excepţie este neîntemeiată.
Obiectul excepţiei de inadmisibilitate îl reprezintă
contestarea dreptului reclamantului de a sesiza instanţa de judecată or, în
prezentul proces, pârâta nu a invocat şi nu a argumentat motive de natură să
pună sub semnul întrebării dreptul reclamantului de a sesiza instanţa de
judecată, nulitatea operaţiunii juridice a cărei constatare se pretinde de
către reclamant nefiind în măsură să conducă la inadmisibilitatea demersului
său juridic. Acţiunea este în sine admisibilă, îndeplinite fiind condiţiile
legale de admisibilitate şi rămâne instanţei să aprecieze cu privire la
temeinicia acesteia, din perspectiva motivelor ce o susţin şi în raport cu
apărările ce au fost formulate.
Există elemente care separă inadmisibilitatea de
nulitate, aşa după cum există şi aspecte de asemănare, însă, în mod cert, ele
sunt distincte. Astfel, nulitatea simulaţiei, invocată de pârâta-apelantă ca
argument în susţinerea excepţiei de inadmisibilitate, lipseşte actul de
efectele sale, pe când inadmisibilitatea conduce la respingerea acţiunii, în
mod definitiv, fiind o sancţiune irevocabilă, al cărui obiect îl constituie
dreptul reclamantului de a sesiza instanţa cu o anumită acţiune.
În consecinţă, eludarea prevederilor imperative ale
legii privind interdicţia cetăţenilor străini de a dobândi imobile în România,
acţiune de natură să atragă sancţiunea nulităţii simulaţiei, urmează a se
analiza din perspectiva temeiniciei acţiunii în declararea simulaţiei, iar nu a
admisibilităţii acesteia.
Din această perspectivă, Curtea a considerat util a
evoca prevederile art. 1175 C.civ., în redactarea valabilă la data încheierii
celor trei contracte de vânzare-cumpărare în litigiu, text normativ conform
căruia actul secret care modifică un act public nu poate avea putere decât
între părţile contractante şi succesorii lor universali; un asemenea act nu
poate avea niciun efect în contra altor persoane.
Simulaţia, reglementată ca excepţie de la principiul
opozabilităţii contactelor faţă de terţi, rămâne operaţiunea juridică realizată
prin disimularea voinţei reale a părţilor care constă în încheierea şi
existenţa simultană a două convenţii: una publică şi aparentă, iar alta secretă
şi reală, care anihilează sau modifică efectele convenţiei publice şi
stabileşte adevăratele raporturi juridice dintre părţile contractante
cuprinzând, implicit sau explicit, dar în mod obligatoriu, acordul părţilor de
a simula.
Simulaţia este alcătuită, aşadar, din două acte
juridice sau contracte, şi anume: actul public, de regulă consemnat într-un
înscris, cunoscut şi din care se naşte o situaţie juridică aparentă,
neadevărată, iar pe de altă parte, actul secret, care stabileşte situaţia
juridică reală creată între părţile contractante. Contractul secret cuprinde
practic două acorduri de voinţă secrete, şi anume: acordul simulator, care nu
poate lipsi niciodată, fiind convenţia secretă în care părţile îşi exprimă una
faţă de cealaltă intenţia şi voinţa de a simula, şi contractul secret stricto
sensu, care este actul sau contractul real propriu-zis; lipsa acordului
simulator înseamnă inexistenţa operaţiei juridice a simulaţiei. Mai mult decât
atât, acordul simulator trebuie să fie anterior sau concomitent cu actul
public, aparent.
Se poate, astfel, conchide în sensul că, pentru
existenţa simulaţiei, ca operaţiune juridică, sunt necesare: intenţia comună de
a simula şi acordul simulator.
Simulaţia poate îmbrăca mai multe forme printre care
se află şi simulaţia prin interpunere de persoane, care presupune ascunderea
persoanei uneia dintre părţile contractante, dobânditorul aparent al dreptului
fiind o persoană interpusă, care ascunde identitatea adevăratului contractant.
În cazul simulaţiei prin interpunere de persoane,
structura operaţiuni este trinomică, rezultând din faptul că există trei participanţi,
cu denumiri specifice: interponentul, cel care este beneficiarul real al
dreptului, interpusul, cel care figurează ca parte în contractul public şi
terţul, cel care este adevăratul contractant sau beneficiar. În doctrină, s-a
considerat, cu caracter unitar, necesitatea realizării acordului simulator
între toate cele trei persoane, pentru a fi în prezenţa simulaţiei prin
interpunere de persoane.
Ceea ce trebuie, totodată, subliniat este că, în
principiu, simulaţia nu afectează validitatea contractului public şi nici a
contractului secret, ea nefiind o cauză de nulitate. Cu toate acestea, nu este
exclusă aplicarea sancţiuni nulităţii atunci când simulaţia este ilicită, în
cazul în care se urmăreşte fraudarea legii ori fraudarea drepturilor altor persoane.
Cu alte cuvinte, ori de câte ori dreptul de a simula se exercită în limitele
sale interne, simulaţia fiind licită, valabilă, ea produce efecte între părţi,
contractul secret fiind inopozabil terţelor persoane, în raport cu dispoziţiile
art. 1175 C.civ.
Limitele simulaţiei sunt limitele interne ale
dreptului de a simula, dispoziţiile imperative ale legii, ordinea publică şi
bunele moravuri. Orice încălcare a acestor limite face ca simulaţia să fie
ilicită sau imorală şi se sancţionează cu nulitatea care poate lovi fie actul
secret, fie întreaga operaţiune a simulaţiei. Evident, atunci când nulitatea
vizează numai contractul secret, efectele sunt desfiinţate între părţi, însă
contractul public nu va fi afectat de nulitate, în afară de cazurile de excepţie
prevăzute de lege în mod expres. În consecinţă, în raport cu terţii, nulitatea
contractului secret nu produce efecte întrucât, potrivit art. 1175 C.civ.,
efectele acestui contract nu le sunt opozabile, faţă de terţi fiind opozabil
doar contractul public. A contrario, când nulitatea afectează simulaţia
în întregul ei, ambele contracte sunt desfiinţate retroactiv.
Din această perspectivă, se poate preciza că acţiunea
în simulaţie nu se confundă cu acţiunea în nulitatea actului secret, simulaţia
prin ea însăşi fiind în principiu valabilă, iar sancţiunea ei nu este
nulitatea, ci inopozabilitatea actului secret faţă de terţi. În consecinţă, în
toate acele ipoteze în care actul secret a fost încheiat în mod valabil, el îşi
va produce efectele între părţi fiind menţinut. Mai mult, atunci când simulaţia
este ilicită, lovită de nulitate, înainte de a se pronunţa nulitatea actului
secret, este necesar să se constate existenţa şi conţinutul acestuia, acţiunea
în declararea simulaţiei primând în timp faţă de acţiunea în nulitate.
În prezenta cauză, proba simulaţiei a fost făcută,
astfel cum în mod temeinic a stabilit prima instanţă, în urma analizei şi
sintezei dovezilor ce au fost administrate (interogatoriile părţilor şi probele
testimoniale).
Corect prima instanţă a concluzionat în sensul că în
fiecare dintre cele trei contracte de vânzare-cumpărare reclamantul este
cumpărătorul real al imobilelor, identitatea acestuia fiind ascunsă prin
interpunerea pârâtei U.V., care apare menţionată în calitate de cumpărător.
Acordul simulator încheiat între reclamant, în calitate de beneficiar real al
dreptului de proprietate, între vânzători şi pârâta U.V., în calitate de
interpus, a fost dovedit, toţi vânzătorii recunoscând, prin interogatoriile
luate şi înscrisurile depuse la dosar, că reclamantul este acela cu care au
contractat în mod real. Aceste informaţii se coroborează şi cu cele transmise
prin declaraţiile martorilor audiaţi în primă instanţă, lipsite de echivoc în
privinţa existenţei acordului simulator.
Este adevărat că actul secret nu a fost dovedit
printr-un contraînscris încheiat între părţile simulaţiei, valoarea obiectului
contractului secret impunând condiţia formei scrise, însă nu mai puţin adevărat
este că de la această regulă se admit şi excepţii, printre care situaţia în
care părţile s-au aflat în imposibilitatea preconstituirii ori conservării unui
înscris pentru dovada contractului secret (art. 1198 pct. 2-4 C.civ.).
Or, raporturile de încredere existente între reclamant
şi pârâta U.V.L., născute din starea de concubinaj, recunoscută de părţile în
proces, generează o imposibilitatea morală de preconstitui un înscris, care să
facă dovada contractului secret. În aceste condiţii, corect s-a apreciat în
primă instanţă că proba poate fi făcută prin orice mijloace de dovadă, inclusiv
martori şi prezumţii.
Mai mult decât atât, în considerarea afirmaţiei făcute
în apărare, aceea a încheierii actului secret prin fraudă la lege, proba poate
fi considerată liberă în privinţa actului secret.
Rămâne, astfel, a se analiza dacă reclamantul,
cetăţean olandez şi rezident în România începând cu data de 4 martie 1997, avea
sau nu dreptul de a dobândi proprietatea privată asupra terenurilor, în
România, prin încheierea unui contract de vânzare-cumpărare în acest scop.
Conform dispoziţiilor art. 44 alin. (2) din
Constituţia României, republicată în data de 31.10.2003, cetăţenii străini şi
apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai
în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte
tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în
condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală.
Printr-o dispoziţie de principiu, aşadar, sunt legiferate modalităţile de
dobândire a dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, de către
cetăţenii străini şi apatrizi, şi anume: pe bază de reciprocitate în condiţiile
rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană ori din alte tratate
internaţionale, în condiţiile prevăzute prin lege organică, prin moştenire
legală.
Legea nr. 247/2005, (publicată în Monitorul Oficial
nr. 653 din 212 iulie 2005), Titlul X art. 3, stipulează că cetăţenii străini
şi apatrizii, precum şi persoanele juridice străine pot dobândi dreptul de
proprietate asupra terenurilor în România în condiţiile prevăzute de legea
specială.
Legea specială la care se face trimitere este Legea
nr. 312/2005, privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra
terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de către
persoanele juridice străine. Conform prevederilor art. 9, această lege a intrat
în vigoare la data aderării României la Uniunea Europeană, respectiv 1 ianuarie
2007. Actul normativ mai sus evocat reglementează dobândirea dreptului de
proprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi,
precum şi de către persoanele juridice străine, în alt mod decât prin moştenire
legală.
Se stipulează astfel, în cuprinsul art. 3, că
cetăţeanul unui stat membru poate dobândi dreptul de proprietate asupra
terenurilor în condiţiile prevăzute de lege pentru cetăţeanul român.
Cu referire specială la dreptul de proprietate asupra
terenurilor agricole, asupra pădurilor şi terenurilor forestiere, în cuprinsul
art. 5 alin. (1) se arată că cetăţeanul unui stat membru poate dobândi un
astfel de drept numai la împlinirea unui termen de 7 ani de la data aderării
României la Uniunea Europeană. Potrivit art. 6, cetăţeanul străin aparţinând
unui stat terţ va putea dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, pe
bază de reciprocitate, în condiţiile reglementate în tratate internaţionale.
Din analiza acestor texte normative, corect
interpretate şi de către prima instanţă, rezultă fără echivoc că începând
cu data aderării României la Uniunea Europeană cetăţeanul oricărui stat membru
al Uniuni Europene sau al spaţiului economic european, apatridul cu domiciliul
într-un astfel de stat, precum şi persoana juridică legal constituită, pot
dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România, în condiţiile
impuse de legea internă pentru cetăţenii români. Excepţia de la această regulă
vizează terenurile agricole, pădurile şi terenurile forestiere, asupra căruia
va putea fi dobândit dreptul de proprietate, altfel decât prin moştenire
legală, numai la împlinirea unui termen de 7 ani de la data aderării României
la Uniunea Europeană, în concret începând cu data de 1 ianuarie 2014.
În consecinţă, la momentul încheierii celor două
contracte de vânzare cumpărare din anul 2005, care au avut ca obiect
construcţii şi teren în intravilan, nu exista cadrul legislativ care să permită
reclamantului, cetăţean al unui stat membru, rezident în România, să
dobândească dreptul de proprietate asupra terenurilor.
Constituţia României în vigoare trimitea la condiţiile
prevăzute prin lege organică, pentru alte modalităţi de dobândire a dreptului
de proprietate decât prin moştenire legală, iar Legea nr. 247/2005 de asemeni
condiţiona dobândirea drepturilor de proprietate asupra terenurilor în România,
de către cetăţeni străini şi apatrizi de intrarea în vigoare a unei legi
speciale care să reglementeze posibilitatea de dobândire a unui astfel de
drept. Or, această lege specială a intrat în vigoare abia la data de 1 ianuarie
2007, astfel cum s-a arătat mai sus.
Nu era necesară existenţa unui text normativ care să
prohibească în mod expres posibilitatea de dobândire a terenurilor în România,
de către cetăţenii străini şi apatrizi, la nivelul anului 2005, când au fost
încheiate contractele de vânzare cumpărare în litigiu, absenţa unui cadru
legislativ care să reglementeze condiţiile dobândirii dreptului de proprietate
pentru această categorie de persoane făcând cu neputinţă încheierea unor acte
juridice constitutive ori translative de drept real, unica modalitate de
dobândire a proprietăţii, până la data aderării României la Uniunea Europeană
fiind moştenirea legală.
În consecinţă, un contract de vânzare-cumpărare având
ca obiect un teren în România, încheiat de un cetăţean străin sau apatrid
înainte de data aderării României la Uniunea Europeană, era nul absolut, astfel
că operaţiunea juridică a simulaţiei prin interpunere de persoane, care se cere
a se constata a avut drept scop fraudarea legii.
Cât priveşte contractul de vânzare cumpărare încheiat
în anul 2008, având ca obiect un teren agricol extravilan, cu referire la
acesta tribunalul în mod corect a reţinut existenţa interdicţiei dobândirii
dreptului de proprietate de către reclamant, în raport cu dispoziţiile art. 5
alin. (1) din Legea nr. 312/2005.
Faţă de cele ce preced, este legală constatarea
caracterului simulat prin interpunere de persoane a celor trei contracte de
vânzare-cumpărare, acţiunea în declararea simulaţiei fiind prioritară unei
acţiuni în nulitate, însă nelegală rămâne soluţia primei instanţe de înscriere
a dreptului de proprietate în favoarea reclamantului, asupra imobilelor ce fac
obiectul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în anul 2005, reclamantul
aflându-se în imposibilitatea absolută a dobândirii unui astfel de drept la nivelul
anului 2005.
Împotriva menţionatei decizii a formulat şi motivat
recurs pârâta, invocând motive de recurs prevăzute de art. 304 pct. 7 şi 8
C.pr.civ.
În dezvoltarea acestora s-a arătat că, în mod
abuziv, nefondat şi netemeinic instanţa de apel a dispus rectificarea cărţii
funciare în sensul radierii dreptului de proprietate înscris în CF pe numele
U.V.L., cu consecinţa reînscrierii aceluiaşi drept de proprietate în favoarea
vânzătorilor, vânzători care nu au cerut şi pentru care nu s-a cerut, nici măcar
de către intimatul-reclamant, înscrierea dreptului lor de proprietate în
cărţile funciare. Prin urmare, instanţa de apel a acordat mai mult decât s-a
cerut sau ceea ce nu s-a cerut.
Recurenta a arătat că ea a avut iniţiativa încheierii
contractelor de vânzare-cumpărare încă de foarte multă vreme, deoarece deţinea
o parte însemnată de bani (din economii personale şi de la mama sa), iar restul
i-a împrumutat de la intimat, fără acte justificative.
Recurenta a susţinut că niciodată nu a avut loc o
înţelegere cu reclamantul pentru a achiziţiona cu banii intimatului şi pentru
acesta imobile în România. Aceste imobile au fost cumpărate, de recurentă,
pentru ea, cu banii săi şi cu bani împrumutaţi de la intimatul-reclamant, bani
pe care i-a restituit acestuia. Tranzacţiile imobiliare au fost negociate
de reclamant pentru recurentă, deoarece a insistat să facă acest lucru pentru
că avea experienţa multor tranzacţii în România, făcute încă dinainte de anul
2000. Recurenta a avut încredere şi i-a permis să negocieze şi să plătească
vânzătorilor cu banii săi preţul tranzacţiei, acesta fiind motivul pentru care
nu recurenta a negociat cumpărarea imobilelor respective, fără să aibă în
vedere că intimatul s-ar putea prezenta ca
adevăratul cumpărător.
Restituirea banilor către intimat s-a realizat fără
acte justificative pentru că, aşa cum rezultă fără echivoc din probele
existente la dosarul de fond, intimatul obişnuia să împrumute diferitelor
persoane sume foarte mari de valută fără acte justificative şi avea pretenţia să
i se restituie aceste sume tot fără acte justificative, cu toate că intimatul
nu avea faţă de aceste persoane sentimente de iubire.
De aceea consideră că, atât curtea de apel, cât
şi prima instanţă de fond, în mod eronat au tras concluzia (prezumtivă) asupra
imposibilităţii de preconstituire a actului secret, motivând această
imposibilitate pe sentimentele de iubire ale intimatului faţă de
recurentă, fără a lua în considerare că intimatul împrumuta în mod frecvent
diferite persoane cu sume mari de bani, fără acte justificative, deşi se
presupune că nu nutrea sentimente de iubire şi faţă de acestea.
Instanţa de apel a procedat părtinitor, solicitându-i
numai apelantei, nu şi intimatului, să justifice deţinerea sumelor de bani
necesare achitării preţului vânzării, a consemnat parţial declaraţiile
martorilor, însă cererea de recuzare pe care apelanta a formulat-o pentru acest
motiv a fost respinsă.
Analizând recursul formulat, în raport de criticile
menţionate, Înalta Curte a apreciat că acesta este nefondat pentru următoarele
considerente:
Prin
rectificarea cărţii funciare, în sensul radierii dreptului de proprietate al
recurentei şi reînscrierii dreptului de proprietate al vânzătorilor, instanţa
de apel nu a acordat mai mult decât s-a cerut sau ceea ce nu s-a cerut, în
contextul în care reclamantul sau vânzătorii nu au învestit instanţa cu o
astfel de cerere.
Această critică se încadrează în motivul de recurs
prevăzut de art. 304 pct. 6 C.pr.civ., însă acesta nu este incident deoarece,
prin reînscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al
vânzătorilor, instanţa nu a acordat mai mult decât s-a cerut sau ceea ce nu s-a
cerut.
Operaţiunea juridică a rectificării de carte funciară
în sensul menţionat nu excede petitelor cererii de chemare în judecată, ci a
fost realizată ca efect al dublării acţiunii în simulaţie de acţiunea în
nulitate, ca urmare a faptului că simulaţia prin interpunere de persoane s-a
realizat în scopul încălcării dispoziţiilor imperative ale legii, care
interziceau dobândirea de terenuri în România de către cetăţenii străini,
anterior anului 2007.
Acţiunea în simulaţie nu se confundă cu acţiunea în
nulitatea actului secret. Simulaţia, prin ea însăşi, este în principiu
valabilă, sancţiunea ei nefiind nulitatea, ci inopozabilitatea actului secret
faţă de terţi. În consecinţă, în toate acele ipoteze în care actul secret a
fost încheiat în mod valabil, el îşi va produce efectele între părţi, fiind
menţinut. Însă, atunci când simulaţia este ilicită, acţiunea în simulaţie este
dublată de acţiunea în nulitate, în sensul că simulaţia este sancţionată cu nulitatea
întregii operaţii, atât a actului aparent, cât şi celui secret.
Cu toate acestea, înainte de a se pronunţa nulitatea
actelor ce compun acordul simulator, este necesar să se constate existenţa şi
conţinutul simulaţiei, acţiunea în declararea simulaţiei primând în timp faţă
de acţiunea în nulitate.
În cauză, s-a apreciat că sunt întrunite condiţiile
unei simulaţii prin interpunere de persoane sens în care, dacă acordul
simulator era valabil, actul public trebuia pus în acord cu actul secret prin
indicarea în cartea funciară a cumpărătorului menţionat în actul secret.
Potrivit art. 1175 C.civ., între părţile contractante
produce efecte actul secret numai atunci când simulaţia este valabilă. Soluţia
este în acord cu dispoziţiile art. 977 C.civ., care consfinţeşte principiul
priorităţii voinţei interne a părţilor la încheierea contractului, voinţă
exprimată în actul secret.
În acest scop, trebuia să se dispună radierea
persoanei interpuse din cuprinsul cărţii funciare şi să fie înscris în
evidenţele de carte funciară adevăratul cumpărător, cel menţionat în actul
secret, adică reclamantul.
Însă, sancţiunea nulităţii a afectat simulaţia în
întregul ei, ambele contracte, atât cel public, cât şi cel secret, fiind
desfiinţate retroactiv ca urmare a încălcării, la momentul perfectării lor, a
interdicţiei cetăţenilor străini de a dobândi teren pe teritoriul României,
înainte de data aderării României la Uniunea Europeană, când această
interdicţie a încetat pentru cetăţenii Uniunii Europene şi a apatrizilor care
au domiciliul pe teritoriul Uniunii Europene.
Ca atare, modificarea evidenţelor din cartea funciară
prin menţionarea foştilor vânzători ca actuali proprietari ai terenurilor, s-a
realizat ca urmare a constatării fraudării legii de către părţile contractante,
atât cele menţionate în actul public, cât şi cele menţionate în actul secret,
care au dorit prin acordul simulator să creeze o aparenţă de legalitate,
contrară actului secret prin care au intenţionat înlăturarea interdicţiei
legale prin care cetăţenilor
străini nu le era permisă dobândirea de terenuri pe teritoriul României.
Întrucât justificarea acordului simulator s-a
întemeiat pe imposibilitatea reclamantului de a dobândi terenuri în România,
deoarece era cetăţean străin, dorindu-se eludarea legii, actul juridic simulat
nu mai poate fi ocrotit de lege, neputând produce efecte juridice nici între
părţile contractante.
Fiind dovedite intenţia de a simula şi acordul
simulator realizate în scopul fraudării legii, vor înceta atât efectele pe care
simulaţia le determină în raporturile dintre părţi şi în raporturile faţă de
terţi, respectiv producerea de efecte de către actul secret între părţile
contractante şi inopozabilitatea actului secret faţă de terţi, cât şi orice
efect juridic al celor două contracte de vânzare-cumpărare în considerarea
faptului că simulaţia nu este valabilă.
Fiind încheiate pentru înlăturarea unor dispoziţii
legale imperative, actele simulate vor fi lovite de nulitate, ceea ce determină
şi producerea efectelor specifice sancţiunii nulităţii, care intervine atunci
când nu sunt respectate condiţiile de valabilitate la momentul încheierii
actului juridic.
Dorinţa de fraudare a legii, avută de părţile
contractante la momentul încheierii actului juridic, este sancţionată cu
nulitatea absolută, fiind considerată o încălcare a limitelor principiului
libertăţii actelor juridice civile, printre care se află şi normele imperative
civile, de la care nu se poate deroga.
Urmare a sancţiunii nulităţii absolute a celor două
contracte, cel public şi cel secret, rectificarea de carte funciară s-a
realizat drept consecinţă a producerii unuia dintre efectele nulităţii
absolute, anume cel al repunerii părţilor în situaţia anterioară, prin
restituirea reciprocă a prestaţiilor specifice contractului sinalagmatic de
vânzare-cumpărare, astfel încât, în mod corect, urmare a revenirii la situaţia
anterioară, foştii vânzători au fost menţionaţi în cartea funciară drept
proprietari actuali ai celor două terenuri.
Potrivit regimului juridic al nulităţii absolute,
aceasta poate fi invocată de oricine are interes, are caracter imprescriptibil
şi nu poate fi acoperită prin confirmare astfel că, la fel ca şi simulaţia,
nulitatea absolută poate fi invocată oricând.
În contextul menţionat, nu se poate susţine că, făcând
aplicarea principiului repunerii în situaţia anterioară, instanţa a acordat mai
mult decât s-a cerut sau ceea ce nu s-a cerut.
Analizând criticile aduse de recurentă în susţinerea
motivelor de recurs pe care aceasta le-a invocat, respectiv a celor prevăzute
de art. 304 pct. 7 şi 8 C.pr.civ., Înalta Curte a constatat că acestea au fost
indicate numai formal deoarece, din dezvoltarea lor, nu se poate contura
existenţa unei motivări contradictorii sau interpretarea greşită a actului
juridic dedus judecăţii.
În esenţă, recurenta critică greşita interpretare de
către instanţa de apel a probelor administrate în cauză sub aspectul aprecierii
existenţei imposibilităţii morale de preconstituire a înscrisului ce constituie
actul secret, în condiţiile în care, în opinia sa, din probele administrate se
deduce un „modus operandi” cu privire la acordarea de împrumuturi de către
reclamant fără încheierea unor înscrisuri doveditoare.
Prin aceasta, recurenta doreşte să susţină că s-a
făcut o greşită aplicare a excepţiei de la dispoziţiile art. 1191 alin. (2)
C.civ., excepţie potrivit căreia dovada unui act juridic între părţi se poate
realiza prin orice mijloace de probă în ipoteza în care a existat o
imposibilitate morală de preconstituire a înscrisului.
Această critică se circumscrie motivului de recurs
prevăzut de art. 304 pct. 9 C.pr.civ. însă este nefondată, întrucât argumentul
pentru care s-a constatat existenţa unei imposibilităţi morale de
preconstituire a înscrisului a fost acela al existenţei unei relaţii de
concubinaj între reclamant şi pârâta de rd. 1, relaţie care justifică pe deplin
naşterea unei prezumţii de imposibilitate morală de preconstituire a
înscrisului, care nu poate fi răsturnată de o eventuală practică a
reclamantului de a acorda împrumuturi fără acte justificative şi altor persoane
cu care nu se afla în relaţii de concubinaj. Astfel fiind, în condiţiile în
care recurenta nu a negat relaţia de concubinaj, este lipsită de relevanţă
împrejurarea că reclamantul obişnuia să acorde împrumuturi fără înscrisuri doveditoare.
În ceea ce priveşte o eventuală atitudine părtinitoare
a instanţei, aceasta poate fi contestată în cadrul unei cereri de recuzare,
neputând face obiect al criticilor specifice motivelor de recurs. De altfel,
astfel cum chiar recurenta recunoaşte, o cerere de recuzare, întemeiată pe
motivul atitudinii părtinitoare a instanţei, a fost formulată în apel, dar a
fost respinsă.
Pentru argumentele expuse şi în temeiul art. 312
alin.(1) C.pr.civ., recursul a fost respins ca nefondat.