vineri, 30 mai 2014

fond funciar.cetăţeni străini.simulaţie.interpunere de persoane



Contract de vânzare-cumpărare a unor terenuri încheiat de un cetățean străin înainte de aderarea României la Uniunea Europeană. Interdicție legală. Simulație prin interpunere de persoane. Fraudă la lege. Nulitate. Efecte.

 

Cuprins pe materii : Drept civil. Obligații. Actul juridic. Efectele contractului. Simulație.

Index alfabetic : simulație

-          nulitate absolută

-          inopozabilitate

-          act public

-          fraudă la lege

-          rectificare de carte funciară

Codul civil de la 1865, art. 977,  art. 1175, art. 1191

Constituţia României, art. 44

Legea nr.247/2005,Titlul X, art. 3

Legea nr.312/2005, art. 3, art. 5

Legea nr.7/1996, art.36

 

Acţiunea în simulaţie nu se confundă cu acţiunea în nulitatea actului secret. Simulaţia, prin ea însăşi, este în principiu valabilă, sancţiunea ei nefiind nulitatea, ci inopozabilitatea actului secret faţă de terţi. În consecinţă, în toate acele ipoteze în care actul secret a fost încheiat în mod valabil, el îşi va produce efectele între părţi, fiind menţinut. Însă, atunci când simulaţia este ilicită, acţiunea în simulaţie este dublată de acţiunea în nulitate, în sensul că simulaţia este sancţionată cu nulitatea întregii operaţii, atât a actului aparent, cât şi celui secret.  Unei asemenea situații se circumscrie și ipoteza în care  justificarea acordului simulator s-a întemeiat pe imposibilitatea unei persoane, cetățean străin, de a dobândi terenuri în România - într-un moment situat înainte de data aderării României la Uniunea Europeană - urmărindu-se, deci, eludarea unor dispoziții legale imperative, situație în care  actul juridic simulat nu mai poate fi ocrotit de lege, neputând produce efecte juridice nici între părţile contractante.

Fiind dovedite intenţia de a simula şi acordul simulator realizate în scopul fraudării legii, vor înceta atât efectele pe care simulaţia le determină în raporturile dintre părţi şi în raporturile faţă de terţi, respectiv producerea de efecte de către actul secret între părţile contractante şi inopozabilitatea actului secret faţă de terţi, cât şi orice efect juridic al contractului de vânzare-cumpărare în considerarea faptului că simulaţia nu este valabilă. În acest context, modificarea evidenţelor din cartea funciară prin menţionarea foştilor vânzători ca actuali proprietari ai terenurilor, s-a realizat ca urmare a constatării fraudării legii de către părţile contractante, atât cele menţionate în actul public, cât şi cele menţionate în actul secret, care au dorit prin acordul simulator să creeze o aparenţă de legalitate, contrară actului secret prin care au intenţionat înlăturarea interdicţiei legale prin care cetăţenilor străini nu le era permisă dobândirea de terenuri pe teritoriul României.

 

Secția I civilă, decizia nr. 5782 din 12 decembrie 2013

 

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Cluj în data de 04.08.2011, reclamantul J.V.D., în contradictoriu cu pârâţii U.V.L., M.I., M.A., V.E.S., V.C.E., I.M. şi I.S., a solicitat instanţei să dispună:

- constatarea caracterului simulat prin interpunere de persoane a actului public, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 7xx din 16.05.2005, încheiat între pârâta de rd.1 în calitate de cumpărătoare şi pârâţii de rd.2 şi rd.3 în calitate de vânzători, având obiect următoarele bunuri imobile: casa situată în com. Iclod, jud. Cluj, ce constă din teren în suprafaţă de 1000 mp, pe care se află o casă D+P cu suprafaţa construită de 178,66 mp; teren grădină intravilan în suprafaţă de 19.703 mp; teren arabil în suprafaţă de 50.008 mp situat în com. Iclod; teren gradină în suprafaţă de 1837 mp situat în sat Livada com. Iclod; imobile în prezent comasate ca fiind teren intravilan în suprafaţă de 1000 mp, în sensul de a se constata că actul real s-a încheiat între acesta, în calitate de cumpărător, şi pârâţii de rd.2 şi rd.3, în calitate de vânzători;

- rectificarea înscrierilor din CF 50074 Iclod şi CF 50075 Iclod, în sensul radierii dreptului de proprietate înscris pe numele pârâtei de rd.1, sub B1 asupra imobilelor identificate sub. nr.cad.50074, nr. cad. 50075, nr.cad.50075-C1 şi înscrierea dreptului de proprietate asupra imobilelor pe  numele reclamantului;

- constatarea caracterului simulat prin interpunere de persoane al actului public contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. xx8 din 26.04.2005, încheiat între pârâta de rd.1, în calitate de cumpărătoare, şi pârâţii de rd.6 şi rd.7, în calitate de vânzători, în sensul de a se constata că actul real s-a încheiat între reclamant, în calitate de cumpărător, şi pârâţii de rd.6 şi rd. 7, în calitate de vânzători;

- rectificarea înscrierilor din CF 51012 Gherla (nr. CF vechi 9184N) în sensul radierii dreptului de proprietate înscris pe numele pârâtei de rd.1, sub B1 asupra imobilelor identificate sub. nr.cad.221,  nr.cad.221-C1, nr.cad.221-C2 şi înscrierea dreptului de proprietate  asupra  imobilelor pe  numele reclamantului;

- constatarea caracterului simulat prin interpunere de persoane a actului public contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. xxx6 din 07.11.2008, încheiat între pârâta de rd.1, în calitate de cumpărătoare, şi pârâţii de rd.4 şi rd.5, în calitate de vânzători, în sensul de a se constata că actul real s-a încheiat între reclamant, în calitate de cumpărător, şi pârâţii de rd.2 şi rd.3, în calitate de vânzători;

- rectificarea înscrierilor din CF 1166 Iclod, în sensul radierii dreptului de proprietate înscris pe numele pârâtei de rd.1, seria 1, sub B1 asupra imobilului identificat sub.nr.cad.365 şi înscrierea  dreptului de proprietate asupra imobilului pe numele reclamantului;

- obligarea pârâtei de rd.1 la restituirea sumei de 12.500 euro, reprezentând sume obţinute cu depăşirea limitelor mandatului acordat;

- obligarea pârâtei de rd.1 la plata sumei de 10.000 euro, reprezentând împrumut nerestituit.

În motivarea cererii, reclamantul a arătat că spre sfârşitul anilor 90 a lichidat afacerile pe care le avea în Olanda, şi şi-a stabilit reşedinţa permanentă în România, jud. Cluj. În anul 2003, a cunoscut-o pe pârâta U.V.L. În cursul anului 2005, întrucât relaţia să cu pârâta era deosebit de apropiată şi aceasta îi solicita dobândirea unui imobil în care să  locuiască împreună, a început căutarea unei case în apropiere de Cluj, în care urma să se mute împreună. Reclamantul a precizat că, întrucât este cetăţean străin, iar în anul 2005 existau o serie de restricţii la dobândirea bunurilor imobile şi evoluţia ulterioară a legislaţiei în acest domeniu fiind necunoscută şi imprevizibilă, a convenit cu pârâta de rd.1 ca bunurile pe care urma să  le achiziţioneze, în calitate de proprietar, să  fie trecute fictiv pe numele ei.

Prin intermediul unei agenţii imobiliare, a găsit o casă de vânzare în Gherla, ai cărei proprietari erau soţii I., pârâţii de rd. 6 şi 7. Acesta a negociat în calitate de cumpărător condiţiile vânzării cu aceştia şi le-a comunicat că actele se vor perfecta cu pârâta de rd.1 în calitate de cumpărătoare fictivă, aceştia fiind de acord. După perfectarea actului autentic de vânzare cumpărare, reclamantul a achitat personal în numerar din fonduri proprii preţul stipulat în mâna vânzătorilor.

Ulterior dobândirii casei din Gherla, pârâta de rd.1 i-a comunicat că ea nu ar mai dori să  locuiască în Gherla şi că ar dori să locuiască împreună mai aproape de Cluj. Prin intermediul unor cunoscuţi ai pârâtei de rd.1, i-a fost prezentată o alta casă de vânzare, situată de această dată în comuna Livada, ai cărei proprietari erau fam. M., pârâţii de rd.2 şi 3. Reclamantul a negociat în calitate de cumpărător condiţiile vânzării cu aceştia şi le-a comunicat că actele se vor perfecta cu pârâta de rd.1 în calitate de cumpărătoare fictivă, aceştia fiind de acord. După perfectarea actului autentic de vânzare cumpărare a achitat personal în numerar din fonduri proprii preţul stipulat în mana vânzătorilor.

În cursul anului 2005, din fonduri personale, a contractat societăţi comerciale şi persoane fizice pentru a se ocupa de finisarea celor două case. După finalizarea lucrărilor la cele două case, în casa din Livada s-au mutat el şi pârâta de rd.1, iar în casa din Gherla a fost deschis de către pârâta de rd.1 un mic magazin de haine cu fonduri băneşti puse tot de el la dispoziţie. La acea dată i-a acordat pârâtei de rd.1 un împrumut de 10.000 euro pentru a achiziţiona un stoc de marfă, împrumut pe care aceasta s-a obligat să  îl restituie după ce îşi va pune afacerea pe picioare, în decurs de câţiva ani. Până în prezent, pârâta de rd.1 nu i-a restituit împrumutul acordat.

Întrucât cea mai mare parte din casa din Gherla era nefolosită, în anul 2006, fratele pârâtei de rd.1 şi soţia acestuia s-au mutat în o parte din această casă, fără niciun fel de obligaţii financiare din partea acestora. În anul 2008, deoarece a divorţat şi, în urma partajului, avea nevoie de o locuinţă, mama pârâtei s-a mutat într-o construcţie mai mică situată în aceeaşi curte (dobândită prin cumpărare odată cu casa principală prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat în anul 2005).

În anul 2008, având deplină încredere în pârâtă, i-a dat o împuternicire pe contul său bancar (depozit şi cont curent) şi i-a făcut şi un card bancar cu care avea acces la contul curent. În acest cont, reclamantul îşi păstra economiile şi i-a acordat împuternicire pârâtei ca, în situaţia în care i s-ar fi întâmplat ceva sau ar fi avut nevoie urgentă de bani, să  poată avea acces şi o altă persoană la aceste sume. De-a lungul anilor, reclamantul nu a verificat situaţia la zi a contului, pârâta fiind cea care se ocupa cu treburile administrative ale familiei. Cu toate că limitele mandatului dat pârâtei pentru contul bancar au fost cele mai sus arătate, în cursul anului 2011, a aflat cu surprindere că pârâta a retras periodic importante sume de bani din contul său, fără a-l anunţa şi fără a i le remite. Suma totală sustrasă de pârâtă în cursul anilor 2009, 2010, 2011 şi folosită în interesul ei personal este de 12.500 euro, suma ce se impune a-i fi restituită. Pe lângă sumele pe care le retrăgea de pe card, pârâta de rd.1 primea în permanenţă din partea sa sume de bani în numerar pentru cheltuielile ei personale şi pentru cele necesare gospodăriei.

Reclamantul a mai arătat că în cursul anului 2008 a fost contactat de nişte persoane, respectiv pârâţii de rd.4 şi rd.5 care aveau teren de vânzare şi care i l-au oferit spre cumpărare. A vizualizat terenul, a negociat condiţiile vânzării cu aceştia şi au căzut de acord asupra vânzării în calitate de cumpărător şi le-a comunicat că actele se vor perfecta cu pârâta de rd.1 în calitate de cumpărătoare fictivă, aceştia fiind de acord. După perfectarea actului autentic de vânzare cumpărare a achitat personal în numerar din fonduri proprii preţul stipulat, în mâna vânzătorilor.

În anul 2011, relaţia dintre el şi pârâtă a luat sfârşit, aceasta părăsind domiciliul comun. La solicitarea sa, pârâta de rd.1 nu a dorit să întocmească acte prin care să reglementeze situaţia bunurilor reclamantului, înscrise în CF pe numele ei.

În drept, reclamantul a invocat dispoziţiile art.1175 C.civ., art.969 C.civ. şi art.36 din Legea nr.7/1996.

Prin întâmpinarea formulată, pârâta U.V.L. a invocat excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune raportat la capetele de cerere 1-4, excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune şi în ceea ce priveşte capătul nr. 7 şi capătul nr. 8 de cerere, solicitând respingerea capetelor de cerere arătate ca prescrise. De asemenea, raportat la capetele 1-4 de cerere, a invocat şi excepţia inadmisibilităţii cererii formulate.

Pe fondul cauzei, a solicitat respingerea cererii formulată ca neîntemeiată.

În ceea ce priveşte excepţia prescripţiei capetelor nr. 1-4 de cerere, pârâta a arătat că este unanim acceptată împrejurarea că acţiunea în simulaţie este o acţiune în constatare care poate fi exercitată oricând pe cale principală ori de excepţie, fiind imprescriptibilă. Or, în concret, cererea ce face obiectul prezentului dosar a fost introdusă de una din părţile contractante şi are drept finalitate realizarea unui drept împotriva pârâţilor, astfel încât acţiunea are caracterul unei cereri în realizare, care este prescriptibilă. Aceasta deoarece acţiunea în declararea simulaţiei este dublată de cererea de realizare a dreptului care constituie finalitatea acţiunii, ambele fiind exercitate concomitent şi aflându-se într-o strânsă legătură. Pentru aceste considerente, şi având în vedere data încheierii actelor afirmat a fi aparente, respectiv 26.04.2005, 16.05.2005, a solicitat admiterea excepţiei invocate.

În ceea ce priveşte excepţia prescripţiei capetelor nr. 7 şi 8 de cerere, s-a solicitat a se avea în vedere raportat la data naşterii dreptului material la acţiune, respectiv anii 2005 - 2008 şi văzând prevederile art. 3 alin. (1) Decretul nr.167/1958, că cererile formulate de reclamant sub nr. 7 şi 8 sunt prescrise.

În ceea ce priveşte excepţia inadmisibilităţii capetelor 1-4 de cerere, pârâta a arătat că în cazul în care ar fi existat într-adevăr o simulaţie prin interpunere de persoane, aceasta ar fi fost făcută pentru a eluda prevederile imperative ale legii privitor la interdicţia cetăţenilor străini de a dobândi imobile în România. Or, sancţiunea unei astfel de operaţiuni juridice constă în nulitatea întregii operaţiuni şi nu doar a actului aşa zis secret.

Referitor la fondul cauzei, pârâta a menţionat că între ea şi reclamant nu a existat o convenţie ascunsă în sensul afirmat de reclamant. A solicitat a se observa că este de notorietate practica cetăţenilor străini care, inclusiv la nivelul anului 2005, pentru a putea dobândi terenuri în România, înfiinţau societăţi comerciale pe care apoi le creditau în vedere achiziţionării terenurilor în discuţie. Aceeaşi este şi situaţia reclamantului, care încă din anul 1997 era unic asociat şi administrator al unei societăţi comerciale înfiinţate în acelaşi scop, respectiv S.C. V.D.I. S.R.L.

În realitate, este adevărat că reclamantul a sprijinit-o în achiziţia imobilelor în discuţie. Pârâta  a acceptat ajutorul reclamantului întrucât intenţiona achiziţionarea acestor imobile, iar reclamantul avea o mai bună experienţă şi mai bune relaţii în această materie decât ea. Dar, inclusiv reclamantul recunoaşte că iniţiativa cumpărării tuturor imobilelor a fost a sa, ea fiind cea care a realizat acordul de voinţă cu vânzătorii, chiar dacă cu ajutorul incontestabil al reclamantului. Acesta a fost şi motivul real pentru care actele translative de proprietate s-au încheiat cu ea şi nu cu societatea la care reclamantul era unic asociat şi administrator.

A precizat că este adevărat că reclamantul a împrumutat-o în cursul anului 2005 cu anumite sume de bani utilizate inclusiv pentru achiziţia imobilelor în discuţie, însă aceste sume au fost restituite la începutul anului 2006, motiv pentru care pe parcursul ultimilor 5 ani reclamantul nu a făcut nici un demers judiciar pentru recuperarea lor.

Pârâta a mai precizat că între ea şi reclamant nu a existat nici un contract de mandat în virtutea căruia aceasta să achiziţioneze imobilele pe numele şi pe seama sa.

Referitor la afirmatul împrumut acordat acesteia, pârâta a arătat că, în măsura în care se va respinge excepţia prescripţiei, nu a primit suma de 10.000 euro, aşa cum afirmă reclamantul, ci o sumă mai mica, iar pe de altă parte a restituit suma împrumutată, încă la nivelul anului 2006.

Prin întâmpinarea formulată pârâţii I.M. şi I.S. au arătat că sunt de acord cu admiterea acţiunii.

Prin sentinţa civilă nr. 614 din 13.09.2012, pronunţată de Tribunalul Cluj, s-au respins excepţiile prescripţiei dreptului la acţiune şi inadmisibilităţii, invocate de pârâta U.V.L. S-a admis în parte acţiunea formulată de reclamantul J.V.D., împotriva pârâţilor U.V.L., M.I., M.A., V.E.S., V.C.E., I.M., I.S.

S-a constatat caracterul simulat prin interpunere de persoane, în sensul că actul real a fost încheiat de reclamant, în calitate de cumpărător, şi nu de pârâta U.V.L., a următoarelor acte juridice: contractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr. xx8 din 16.05.2005 ; contractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr. xx8 din 26.04.2005 ; contractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr. xxx6 din 07.11.2008.

S-a dispus rectificarea înscrierilor din CF 50074 Iclod şi CF nr. 50075 Iclod, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei U.V.L.  asupra imobilelor cu nr. cadastral 50074, 50075, 50075-C1, 50075-C2, înscrierii dreptului de proprietate al reclamantului J.V.D. asupra construcţiilor cu nr. cadastral 50075-C1, 50075-C2 şi asupra suprafeţei de 1000 mp, teren cu categoria de folosinţă „curţi, construcţii” din terenul cu nr. cadastral 50075, precum şi reînscrierea dreptului de proprietate al pârâţilor M.I. şi M.A. asupra terenului în suprafaţă de 1000 mp, cu nr. cadastral 50074, cu categoria de folosinţă „arabil” şi asupra suprafeţei de 70548 mp, teren cu categoria de folosinţă „arabil” din terenul cu nr. cadastral 50075.

S-a dispus rectificarea înscrierilor din CF 51012 Gherla, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei U.V.L. asupra imobilelor cu nr. cadastral 221, 221-C1, 221-C2 şi înscrierii dreptului de proprietate al reclamantului J.V.D. asupra acestor imobile.

S-a dispus rectificarea înscrierilor din CF 1166 Iclod, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei U.V.L. asupra imobilului cu nr. cadastral 365 şi reînscrierea dreptului de proprietate al pârâţilor V.E.S. şi V.C.E. asupra acestui imobil.

S-au respins ca neîntemeiate capetele de cerere având ca obiect obligarea pârâtei la restituirea sumelor de 12.500 euro şi 10.000 euro.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa a reţinut următoarele:

Din probe instanţa a considerat ca fiind pe deplin dovedit acordul simulator dintre reclamant şi pârâţi, potrivit prevederilor art.1175 C.civ., în sensul că reclamantul este adevăratul cumpărător, acesta purtând toate negocierile anterioare încheierii contractelor şi achitând preţul pentru imobile, toate părţile din contractele publice fiind de acord cu simulaţia prin interpunere de persoane.

Astfel, toţi pârâţii vânzători au recunoscut, în cadrul interogatoriilor luate sau prin scriptele depuse la dosar că reclamantul este cumpărătorul real al imobilelor, toate discuţiile legate de vânzare au fost purtate exclusiv cu reclamantul, care a achitat preţul. De asemenea, au ştiut şi au fost de acord ca în acte să figureze pârâta U.V., care nu s-a implicat deloc în încheierea actelor.

De asemenea, susţinerile reclamantului au fost confirmate prin declaraţiile martorilor propuşi de acesta. Pe de altă parte, apărările pârâtei au fost susţinute doar prin declaraţia martorei C.R.M., care trebuie privită cu rezerve, în condiţiile în care aceasta a arătat că a întrerupt relaţia cu pârâta, iar majoritatea împrejurărilor privind dobândirea imobilelor în litigiu le cunoaşte din relatările pârâtei.

Totodată, pârâta a susţinut că ea este adevărata cumpărătoare şi a achitat preţul, în cadrul interogatoriului arătând că o parte din bani proveneau din fonduri proprii, restul sumelor fiind împrumutate de reclamant, căruia i-a restituit împrumutul, deţinând înscrisuri în acest sens.

Tribunalul a constatat că pârâta nu a depus la dosar niciun înscris din care să rezulte că a restituit reclamantului vreo sumă cu titlu de împrumut şi nici nu a probat prin alt mijloc de probă aceste susţineri.

Referitor la veniturile pârâtei, din actele comunicate instanţei de către Administraţia Finanţelor Publice a reieşit că, în perioada 2004-2008, aceasta nu a figurat cu venituri care să-i fi permis să achite preţurile din contracte de 3.000.000.000 ROL, 330.000.000 ROL şi 16.000 RON. Deşi pârâta a afirmat că a avut şi alte afaceri, pe lângă magazinul din Gherla, nu a făcut în nici un mod dovada acestora.

Pârâta a depus la dosar două contracte de vânzare-cumpărare încheiate în 2005 şi 2006, prin care U.A. şi U.L., respectiv U.A.F. şi U.M.L. au vândut 2 imobile pentru preţurile de 28.000 lei şi 18.200 euro, însă nu există nici o probă din care să rezulte că aceşti bani, primiţi de rudele pârâtei, au fost folosiţi de aceasta pentru cumpărarea imobilelor în litigiu.

În ceea ce priveşte contractele de vânzare-cumpărare din 2005 şi 2008, prin care pârâta a cumpărat pentru preţul de 90.000 euro şi apoi a vândut pentru preţul de 650.000 euro un teren situat în Cluj-Napoca din probele testimoniale administrate a rezultat că şi acest contract a fost unul simulat, reclamantul fiind cel care a negociat condiţiile încheierii actelor şi a achitat, respectiv primit preţul.

Instanţa nu a putut lua în considerare nici apărările pârâtei în sensul că reclamantul era asociat unic al unei societăţi comerciale astfel încât, dacă ar fi fost adevăratul cumpărător, ar fi achiziţionat terenurile pe numele societăţii, având în vedere că acest aspecte reprezintă o prezumţie simplă, nesusţinută de alte probe. De altfel, din declaraţiile martorilor S.V. şi P.L.M. a rezultat că reclamantul a apelat la aceeaşi metodă şi în cazul cumpărării altor imobile, iar martorul P.I.F. a arătat că este de notorietate această modalitate de a face investiţii a cetăţenilor străini, de a cumpăra imobile care sunt trecute pe numele altor persoane.

Având în vedere starea de fapt descrisă mai sus, instanţa a analizat excepţia inadmisibilităţii acţiunii în simulaţie, invocată de pârâtă, pe considerentul că simulaţia prin interpunere de persoane ar fi fost făcută pentru a eluda prevederile imperative ale legii privitor la interdicţia cetăţenilor străini de a dobândi imobile în România.

În ceea ce priveşte construcţiile, nu există nicio dispoziţie legală care să interzică cetăţenilor străini dobândirea dreptului de proprietate, astfel încât în ceea ce priveşte construcţiile, susţinerile pârâtei au fost nefondate.

Referitor la terenuri, potrivit prevederilor art. 44 alin. (2) din Constituţia republicată la data de 31.10.2003 „cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe baza de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală”.

Ulterior, prin dispoziţiile art.3 din Titlul X al Legii nr.247/2005 s-a stabilit că „cetăţenii străini şi apatrizii precum şi persoanele juridice străine pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România în condiţiile prevăzute de legea specială”. Legea specială la care se face referire în prevederile legale menţionate este Legea nr.312/2005, care potrivit art.9 a intrat în vigoare la data aderării României la Uniunea Europeană, respectiv la data de 1 ianuarie 2007.

Aşadar, la data încheierii contractelor din anul 2005 erau în vigoare prevederile art. 44 alin. (2) din Constituţia republicată la data de 31.10.2003, care nu stabileau nicio interdicţie în ceea ce priveşte dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetăţenii străini. Ulterior, prin dispoziţiile art.3 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 s-a stabilit că cetăţenii străini pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România, însă doar în condiţiile prevăzute de legea specială.

Instanţa, interpretând sistematic prevederile Legii nr.312/2005, a reţinut că cetăţenii unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în aceleaşi condiţii cu cele prevăzute de lege pentru cetăţenii români, de la data aderării României la Uniunea Europeană, respectiv la data de 1 ianuarie 2007 însă, în ceea ce priveşte terenurile agricole, pădurile şi terenurile forestiere, acestea pot fi dobândite doar la împlinirea termenului de 7 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană, cu excepţia fermierilor care desfăşoară activităţi independente. Aşadar, începând cu data de 01.01.2007 şi până la data de 01.01.2014 cetăţenii unui stat membru (care nu sunt fermieri care desfăşoară activităţi independente) pot dobândi dreptul de proprietate doar asupra terenurilor pentru construcţii situate în intravilanul localităţilor, iar după data de 01.01.2014 pot dobândi şi terenurile agricole, pădurile şi terenurile forestiere.

Din actele depuse la dosar de reclamant a rezultat că acesta are calitatea de rezident în România începând cu data de 04.03.1997, figurând în evidenţele Serviciului pentru Imigrări Cluj.

Astfel, instanţa a constatat că la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare din anul 2005 nu exista nicio dispoziţie legală care să stabilească  în mod expres şi absolut interdicţia de dobândire de către cetăţenii străini a dreptului de proprietate asupra terenurilor, fiind vorba de perioada de incertitudine legislativă, în care se elaborau normele legale necesare pentru aderarea României la Uniunea Europeană. De asemenea, ulterior încheierii contractelor s-a stabilit că începând cu data de 01.01.2007 cetăţenii unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate doar asupra terenurilor pentru construcţii situate în intravilanul localităţilor, iar după data de 01.01.2014 pot dobândi şi terenurile agricole, pădurile şi terenurile forestiere.

În ceea ce priveşte contractul din 2008, la data încheierii acestuia erau în vigoare prevederile Legii nr.312/2005 care, în privinţa terenurile agricole, pădurile şi terenurile forestiere stabileau doar o interdicţie temporară de dobândire, până la data de 01.01.2014.

În consecinţă, reţinând că la data încheierii contractelor nu exista nicio dispoziţie legală care să stabilească în mod expres şi absolut interdicţia de dobândire de către cetăţenii străini a dreptului de proprietate asupra terenurilor, instanţa a respins excepţia inadmisibilităţii.

Referitor la capetele de cerere având ca obiect obligarea pârâtei la restituirea sumelor de 12.500 euro, reprezentând sume obţinute în depăşirea limitelor mandatului acordat şi 10.000 euro, reprezentând împrumut nerestituit, instanţa a considerat că din probele administrate nu rezultă starea de fapt susţinută de reclamant. Reclamantul nu a reuşit să probeze faptul că pârâta a scos în perioada 2009-2011 suma de 12.500 euro din contul reclamantului, pe care să o folosească în interes personal, ci doar că pârâta a scos bani din contul asupra căreia era împuternicită, fără să se poată stabili ce s-a întâmplat cu aceşti bani ulterior. De asemenea, nu există nicio probă din care să rezulte că reclamantul i-a împrumutat pârâtei suma de 10.000 euro şi nici obligaţia acesteia de restituire.

Ţinând cont de cele menţionate, tribunalul a considerat să se impune şi respingerea excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune invocată de pârâta U.V.L. în privinţa celor două capete de cerere.

 Referitor la suma de 12.500 euro, reprezentând sume obţinute în depăşirea limitelor mandatului acordat, reclamantul a susţinut că acestea au fost scoase din contul său în perioada 2009-2011, astfel încât termenul de 3 ani prevăzut de art. 3 alin.(1) din Decretul nr.167/1958 nu este împlinit. În privinţa sumei de 10.000 euro, reprezentând împrumut nerestituit, nu s-a putut stabili existenţa unui împrumut şi implicit nici scadenţa acestuia, astfel încât nu se poate determina o dată la care să înceapă să curgă termenul de prescripţie, conform art.7 alin.(1) din Decretul nr.167/1958.

Pentru toate motivele expuse mai sus, tribunalul a respins excepţiile prescripţiei dreptului la acţiune şi inadmisibilităţii şi a admis în parte acţiunea formulată de reclamant.

În baza dispoziţiilor art. 1175 C.civ., s-a constatat caracterul simulat prin interpunere de persoane a celor trei contracte de vânzare-cumpărare, în sensul că actul real a fost încheiat de reclamant, în calitate de cumpărător, şi nu de pârâta U.V.L.

Având în vedere dispoziţiile art.34 pct.3 din Legea nr.7/1996, în vigoare la data formulării cererii şi în condiţiile în care s-a stabilit că pârâta U.V.L. nu are calitatea de proprietară a imobilelor care au format obiectul celor trei contracte, iar reclamantul poate dobândi, în prezent, dreptul de proprietate doar asupra construcţiilor şi terenurilor pentru construcţii situate în intravilanul localităţilor, instanţa a dispus rectificarea înscrierilor din CF 50074 Iclod,  CF nr. 50075 Iclod, CF 51012 Gherla şi CF 1166 Iclod,  în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei U.V.L. şi înscrierii dreptului de proprietate al reclamantului asupra acestor imobile.

În ceea ce priveşte terenurile agricole din CF 50074 Iclod, CF nr. 50075 Iclod şi CF 1166 Iclod, având în vedere că reclamantul poate dobândi dreptul de proprietate asupra acestora doar după data de 01.01.2014, după radierea dreptului de proprietate al pârâtei U.V.L., s-a dispus reînscrierea dreptului de proprietate al pârâţilor vânzători, reclamantul având posibilitatea ca, după încetarea interdicţiei temporare de dobândire, să reglementeze situaţia juridică a terenurilor.

Instanţa a respins ca neîntemeiate capetele de cerere având ca obiect obligarea pârâtei U.V.L. la restituirea sumelor de 12.500 euro şi 10.000 euro.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâta U.V.L., care a fost admis în parte prin decizia civilă nr. 18/A din 27 februarie 2013 Curtea de Apel Cluj, Secţia I civilă, sentinţa fiind  schimbată, în parte, în sensul că:

A dispus rectificarea înscrierilor din CF nr. 50074 Iclod şi CF nr. 50075 Iclod în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei U.V.L. asupra imobilelor cu nr. cad. 50074, 50075, 50075-C1 şi 50075-C2 şi dispune reînscrierea dreptului de proprietate în favoarea pârâţilor M.I. şi M.A. asupra imobilelor care au făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 7xx din 16 mai 2005 prin restabilirea situaţiei anterioare vânzării, în CF nr. 699 Livada - top 195/1/1, 196/1/1, 197/1/1; CF nr. 683 Livada - top 195/1/2, 196/1/2, 197/1/2; CF nr. 441 Silivaş - top.868/2, 868/3.

A dispus rectificarea înscrierilor din CF nr. 51012 Gherla, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei U.V.L. asupra imobilelor cu nr. cadastral 221, 221-C1, 221-C2 şi reînscrierii dreptului de proprietate în favoarea pârâţilor I.M. şi I.S. asupra imobilelor care au făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. xx8 din 26.04.2005, prin restabilirea situaţiei anterioare vânzării, în CF nr. 1136 Gherla, nr. top. 962/1/1/2/2. A menţinut toate celelalte dispoziţii ale sentinţei atacate.

În motivarea acestei soluţii, instanţa de apel a reţinut că, în cauză, a exercitat calea de atac a apelului exclusiv pârâta U.V.L., nu şi reclamantul, a cărui acţiune a fost admisă în parte, respinse fiind ca neîntemeiate capetele de cerere având ca obiect obligarea pârâtei U. la restituirea sumei de 12.500 Euro, în executarea unui pretins contract de mandat, precum şi a sumei de 10.000 Euro, acordate în temeiul unui pretins contract de împrumut. Aşa fiind, rezolvarea pe care prima instanţă a dat-o acestor cereri ale reclamantului dobândeşte autoritatea lucrului judecat şi nu poate face obiectul analizei, în cadrul prezentului apel, limitele devoluţiunii acestuia urmărind exclusiv motivele invocate de pârâtă.

Cu referire la excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune privind capetele de cerere circumscrise punctelor 1-4, aceasta a fost invocată în apărare de pârâta U.V.L., fiind respinsă în primă instanţă prin încheierea şedinţei publice din data de 23 februarie 2012, cu motivarea că acţiunea în simulaţie este o acţiune în constatare, care poate fi exercitată oricând pe cale principală sau pe cale de excepţie, fiind imprescriptibilă.

Într-adevăr, calificarea juridică pe care prima instanţă a dat-o acţiunii civile exercitată de reclamant împotriva pârâţilor U.V.L., M.I. şi M.A., V.E.S. şi V.C.E., J.M. şi J.S., este cea corectă. Reclamantul a promovat o acţiune în declararea simulaţiei prin interpunere de persoane.

Literatura juridică de specialitate a definit o astfel de acţiune în justiţie ca fiind aceea prin care o persoană interesată solicită şi urmăreşte să se constate faptul că situaţia juridică reală este diferită de cea care aparent este pretinsă. Obiectul şi scopul acţiunii în declararea simulaţiei îl constituie, aşadar, recunoaşterea caracterului simulat al actului juridic aparent şi stabilirea situaţiei juridice reale existente între părţile acordului simulator. Acţiunea în declararea simulaţiei a fost asimilată, în doctrină şi în practică, acţiunilor în constatare.

Or, în mod unanim, acţiunile în constatare sunt considerate imprescriptibile, acest atribut dedus fiind din caracterul imprescriptibil al dreptului de a sesiza instanţa de judecată cu o acţiune în justiţie prin care nu se tinde la valorificarea unei pretenţii împotriva altei persoane; se solicită doar ca instanţa să constate existenţa ori inexistenţa unui drept ori a unei situaţii juridice.

 Prescripţia dreptului la acţiune în sens material vizează dreptul la a obţine condamnarea pârâtului, iar nu şi acele situaţii litigioase în care se pune în discuţie existenţa dreptului subiectiv, nicidecum realizarea lui efectivă, astfel încât, pentru lămurirea unor asemenea situaţii, accesul la justiţie nu poate fi limitat în timp. Este expresia principiului conform căruia aparenţa în drept poate fi înlăturată oricând, actul juridic simulat nefiind susceptibil de consolidare prin trecerea timpului.

Cererile de rectificare a înscrierilor în cartea funciară au, în actualul cadru procesual, un caracter accesoriu acţiunii în declararea simulaţiei prin interpunere de persoane, fără a putea modifica astfel caracterul acţiunii principale, care rămâne o acţiune în constatare, imprescriptibilă, iar nu o acţiune în realizarea dreptului.

Cât priveşte acţiunea în rectificare de carte funciară, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greşita calificare a dreptului înscris, potrivit art. 36 din Legea nr. 7/1996, în redactarea valabilă la data începerii procesului, aceasta este prescriptibilă în termen de trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere şi se va putea îndrepta şi împotriva terţelor persoane care şi-au înscris un drept real, dobândit cu bună-credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărţii funciare, excepţia vizând chiar situaţia în care dreptul material la acţiunea de fond nu s-a prescris. Or, în speţă, dreptul material la acţiunea în declararea simulaţiei este imprescriptibil.

Cu referire la excepţia inadmisibilităţii acţiunii în declararea simulaţiei, motivată prin aceea că printr-o astfel de acţiune reclamantul tinde la consfinţirea unui drept prohibit de lege, simulaţia prin interpunere de persoane urmărind eludarea prevederilor imperative referitoare la interdicţia cetăţenilor străini de a dobândi imobile în România, Curtea a apreciat că această excepţie este neîntemeiată.

Obiectul excepţiei de inadmisibilitate îl reprezintă contestarea dreptului reclamantului de a sesiza instanţa de judecată or, în prezentul proces, pârâta nu a invocat şi nu a argumentat motive de natură să pună sub semnul întrebării dreptul reclamantului de a sesiza instanţa de judecată, nulitatea operaţiunii juridice a cărei constatare se pretinde de către reclamant nefiind în măsură să conducă la inadmisibilitatea demersului său juridic. Acţiunea este în sine admisibilă, îndeplinite fiind condiţiile legale de admisibilitate şi rămâne instanţei să aprecieze cu privire la temeinicia acesteia, din perspectiva motivelor ce o susţin şi în raport cu apărările ce au fost formulate.

Există elemente care separă inadmisibilitatea de nulitate, aşa după cum există şi aspecte de asemănare, însă, în mod cert, ele sunt distincte. Astfel, nulitatea simulaţiei, invocată de pârâta-apelantă ca argument în susţinerea excepţiei de inadmisibilitate, lipseşte actul de efectele sale, pe când inadmisibilitatea conduce la respingerea acţiunii, în mod definitiv, fiind o sancţiune irevocabilă, al cărui obiect îl constituie dreptul reclamantului de a sesiza instanţa cu o anumită acţiune.

În consecinţă, eludarea prevederilor imperative ale legii privind interdicţia cetăţenilor străini de a dobândi imobile în România, acţiune de natură să atragă sancţiunea nulităţii simulaţiei, urmează a se analiza din perspectiva temeiniciei acţiunii în declararea simulaţiei, iar nu a admisibilităţii acesteia.

Din această perspectivă, Curtea a considerat util a evoca prevederile art. 1175 C.civ., în redactarea valabilă la data încheierii celor trei contracte de vânzare-cumpărare în litigiu, text normativ conform căruia actul secret care modifică un act public nu poate avea putere decât între părţile contractante şi succesorii lor universali; un asemenea act nu poate avea niciun efect în contra altor persoane.

Simulaţia, reglementată ca excepţie de la principiul opozabilităţii contactelor faţă de terţi, rămâne operaţiunea juridică realizată prin disimularea voinţei reale a părţilor care constă în încheierea şi existenţa simultană a două convenţii: una publică şi aparentă, iar alta secretă şi reală, care anihilează sau modifică efectele convenţiei publice şi stabileşte adevăratele raporturi juridice dintre părţile contractante cuprinzând, implicit sau explicit, dar în mod obligatoriu, acordul părţilor de a simula.

Simulaţia este alcătuită, aşadar, din două acte juridice sau contracte, şi anume: actul public, de regulă consemnat într-un înscris, cunoscut şi din care se naşte o situaţie juridică aparentă, neadevărată, iar pe de altă parte, actul secret, care stabileşte situaţia juridică reală creată între părţile contractante. Contractul secret cuprinde practic două acorduri de voinţă secrete, şi anume: acordul simulator, care nu poate lipsi niciodată, fiind convenţia secretă în care părţile îşi exprimă una faţă de cealaltă intenţia şi voinţa de a simula, şi contractul secret stricto sensu, care este actul sau contractul real propriu-zis; lipsa acordului simulator înseamnă inexistenţa operaţiei juridice a simulaţiei. Mai mult decât atât, acordul simulator trebuie să fie anterior sau concomitent cu actul public, aparent.

Se poate, astfel, conchide în sensul că, pentru existenţa simulaţiei, ca operaţiune juridică, sunt necesare: intenţia comună de a simula şi acordul simulator.

Simulaţia poate îmbrăca mai multe forme printre care se află şi simulaţia prin interpunere de persoane, care presupune ascunderea persoanei uneia dintre părţile contractante, dobânditorul aparent al dreptului fiind o persoană interpusă, care ascunde identitatea adevăratului contractant.

În cazul simulaţiei prin interpunere de persoane, structura operaţiuni este trinomică, rezultând din faptul că există trei participanţi, cu denumiri specifice: interponentul, cel care este beneficiarul real al dreptului, interpusul, cel care figurează ca parte în contractul public şi terţul, cel care este adevăratul contractant sau beneficiar. În doctrină, s-a considerat, cu caracter unitar, necesitatea realizării acordului simulator între toate cele trei persoane, pentru a fi în prezenţa simulaţiei prin interpunere de persoane.

Ceea ce trebuie, totodată, subliniat este că, în principiu, simulaţia nu afectează validitatea contractului public şi nici a contractului secret, ea nefiind o cauză de nulitate. Cu toate acestea, nu este exclusă aplicarea sancţiuni nulităţii atunci când simulaţia este ilicită, în cazul în care se urmăreşte fraudarea legii ori fraudarea drepturilor altor persoane. Cu alte cuvinte, ori de câte ori dreptul de a simula se exercită în limitele sale interne, simulaţia fiind licită, valabilă, ea produce efecte între părţi, contractul secret fiind inopozabil terţelor persoane, în raport cu dispoziţiile art. 1175 C.civ.

Limitele simulaţiei sunt limitele interne ale dreptului de a simula, dispoziţiile imperative ale legii, ordinea publică şi bunele moravuri. Orice încălcare a acestor limite face ca simulaţia să fie ilicită sau imorală şi se sancţionează cu nulitatea care poate lovi fie actul secret, fie întreaga operaţiune a simulaţiei. Evident, atunci când nulitatea vizează numai contractul secret, efectele sunt desfiinţate între părţi, însă contractul public nu va fi afectat de nulitate, în afară de cazurile de excepţie prevăzute de lege în mod expres. În consecinţă, în raport cu terţii, nulitatea contractului secret nu produce efecte întrucât, potrivit art. 1175 C.civ., efectele acestui contract nu le sunt opozabile, faţă de terţi fiind opozabil doar contractul public. A contrario, când nulitatea afectează simulaţia în întregul ei, ambele contracte sunt desfiinţate retroactiv.

Din această perspectivă, se poate preciza că acţiunea în simulaţie nu se confundă cu acţiunea în nulitatea actului secret, simulaţia prin ea însăşi fiind în principiu valabilă, iar sancţiunea ei nu este nulitatea, ci inopozabilitatea actului secret faţă de terţi. În consecinţă, în toate acele ipoteze în care actul secret a fost încheiat în mod valabil, el îşi va produce efectele între părţi fiind menţinut. Mai mult, atunci când simulaţia este ilicită, lovită de nulitate, înainte de a se pronunţa nulitatea actului secret, este necesar să se constate existenţa şi conţinutul acestuia, acţiunea în declararea simulaţiei primând în timp faţă de acţiunea în nulitate.

În prezenta cauză, proba simulaţiei a fost făcută, astfel cum în mod temeinic a stabilit prima instanţă, în urma analizei şi sintezei dovezilor ce au fost administrate (interogatoriile părţilor şi probele testimoniale).

Corect prima instanţă a concluzionat în sensul că în fiecare dintre cele trei contracte de vânzare-cumpărare reclamantul este cumpărătorul real al imobilelor, identitatea acestuia fiind ascunsă prin interpunerea pârâtei U.V., care apare menţionată în calitate de cumpărător. Acordul simulator încheiat între reclamant, în calitate de beneficiar real al dreptului de proprietate, între vânzători şi pârâta U.V., în calitate de interpus, a fost dovedit, toţi vânzătorii recunoscând, prin interogatoriile luate şi înscrisurile depuse la dosar, că reclamantul este acela cu care au contractat în mod real. Aceste informaţii se coroborează şi cu cele transmise prin declaraţiile martorilor audiaţi în primă instanţă, lipsite de echivoc în privinţa existenţei acordului simulator.

Este adevărat că actul secret nu a fost dovedit printr-un contraînscris încheiat între părţile simulaţiei, valoarea obiectului contractului secret impunând condiţia formei scrise, însă nu mai puţin adevărat este că de la această regulă se admit şi excepţii, printre care situaţia în care părţile s-au aflat în imposibilitatea preconstituirii ori conservării unui înscris pentru dovada contractului secret (art. 1198 pct. 2-4 C.civ.).

Or, raporturile de încredere existente între reclamant şi pârâta U.V.L., născute din starea de concubinaj, recunoscută de părţile în proces, generează o imposibilitatea morală de preconstitui un înscris, care să facă dovada contractului secret. În aceste condiţii, corect s-a apreciat în primă instanţă că proba poate fi făcută prin orice mijloace de dovadă, inclusiv martori şi prezumţii.

Mai mult decât atât, în considerarea afirmaţiei făcute în apărare, aceea a încheierii actului secret prin fraudă la lege, proba poate fi considerată liberă în privinţa actului secret.

Rămâne, astfel, a se analiza dacă reclamantul, cetăţean olandez şi rezident în România începând cu data de 4 martie 1997, avea sau nu dreptul de a dobândi proprietatea privată asupra terenurilor, în România, prin încheierea unui contract de vânzare-cumpărare în acest scop.

Conform dispoziţiilor art. 44 alin. (2) din Constituţia României, republicată în data de 31.10.2003, cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală. Printr-o dispoziţie de principiu, aşadar, sunt legiferate modalităţile de dobândire a dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, de către cetăţenii străini şi apatrizi, şi anume: pe bază de reciprocitate în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană ori din alte tratate internaţionale, în condiţiile prevăzute prin lege organică, prin moştenire legală.

Legea nr. 247/2005, (publicată în Monitorul Oficial nr. 653 din 212 iulie 2005), Titlul X art. 3, stipulează că cetăţenii străini şi apatrizii, precum şi persoanele juridice străine pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România în condiţiile prevăzute de legea specială.

Legea specială la care se face trimitere este Legea nr. 312/2005, privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine. Conform prevederilor art. 9, această lege a intrat în vigoare la data aderării României la Uniunea Europeană, respectiv 1 ianuarie 2007. Actul normativ mai sus evocat reglementează dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine, în alt mod decât prin moştenire legală.

Se stipulează astfel, în cuprinsul art. 3, că cetăţeanul unui stat membru poate dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în condiţiile prevăzute de lege pentru cetăţeanul român.

Cu referire specială la dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, asupra pădurilor şi terenurilor forestiere, în cuprinsul art. 5 alin. (1) se arată că cetăţeanul unui stat membru poate dobândi un astfel de drept numai la împlinirea unui termen de 7 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană. Potrivit art. 6, cetăţeanul străin aparţinând unui stat terţ va putea dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, pe bază de reciprocitate, în condiţiile reglementate în tratate internaţionale.

Din analiza acestor texte normative, corect interpretate şi de către prima instanţă, rezultă fără echivoc că începând cu data aderării României la Uniunea Europeană cetăţeanul oricărui stat membru al Uniuni Europene sau al spaţiului economic european, apatridul cu domiciliul într-un astfel de stat, precum şi persoana juridică legal constituită, pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România, în condiţiile impuse de legea internă pentru cetăţenii români. Excepţia de la această regulă vizează terenurile agricole, pădurile şi terenurile forestiere, asupra căruia va putea fi dobândit dreptul de proprietate, altfel decât prin moştenire legală, numai la împlinirea unui termen de 7 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană, în concret începând cu data de 1 ianuarie 2014.

În consecinţă, la momentul încheierii celor două contracte de vânzare cumpărare din anul 2005, care au avut ca obiect construcţii şi teren în intravilan, nu exista cadrul legislativ care să permită reclamantului, cetăţean al unui stat membru, rezident în România, să dobândească dreptul de proprietate asupra terenurilor.

Constituţia României în vigoare trimitea la condiţiile prevăzute prin lege organică, pentru alte modalităţi de dobândire a dreptului de proprietate decât prin moştenire legală, iar Legea nr. 247/2005 de asemeni condiţiona dobândirea drepturilor de proprietate asupra terenurilor în România, de către cetăţeni străini şi apatrizi de intrarea în vigoare a unei legi speciale care să reglementeze posibilitatea de dobândire a unui astfel de drept. Or, această lege specială a intrat în vigoare abia la data de 1 ianuarie 2007, astfel cum s-a arătat mai sus.

Nu era necesară existenţa unui text normativ care să prohibească în mod expres posibilitatea de dobândire a terenurilor în România, de către cetăţenii străini şi apatrizi, la nivelul anului 2005, când au fost încheiate contractele de vânzare cumpărare în litigiu, absenţa unui cadru legislativ care să reglementeze condiţiile dobândirii dreptului de proprietate pentru această categorie de persoane făcând cu neputinţă încheierea unor acte juridice constitutive ori translative de drept real, unica modalitate de dobândire a proprietăţii, până la data aderării României la Uniunea Europeană fiind moştenirea legală.

În consecinţă, un contract de vânzare-cumpărare având ca obiect un teren în România, încheiat de un cetăţean străin sau apatrid înainte de data aderării României la Uniunea Europeană, era nul absolut, astfel că operaţiunea juridică a simulaţiei prin interpunere de persoane, care se cere a se constata a avut drept scop fraudarea legii.

Cât priveşte contractul de vânzare cumpărare încheiat în anul 2008, având ca obiect un teren agricol extravilan, cu referire la acesta tribunalul în mod corect a reţinut existenţa interdicţiei dobândirii dreptului de proprietate de către reclamant, în raport cu dispoziţiile art. 5 alin. (1) din Legea nr. 312/2005.

Faţă de cele ce preced, este legală constatarea caracterului simulat prin interpunere de persoane a celor trei contracte de vânzare-cumpărare, acţiunea în declararea simulaţiei fiind prioritară unei acţiuni în nulitate, însă nelegală rămâne soluţia primei instanţe de înscriere a dreptului de proprietate în favoarea reclamantului, asupra imobilelor ce fac obiectul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în anul 2005, reclamantul aflându-se în imposibilitatea absolută a dobândirii unui astfel de drept la nivelul anului 2005.

Împotriva menţionatei decizii a formulat şi motivat recurs pârâta, invocând motive de recurs prevăzute de art. 304 pct. 7 şi 8 C.pr.civ.

În dezvoltarea acestora s-a arătat că,  în mod abuziv, nefondat şi netemeinic instanţa de apel a dispus rectificarea cărţii funciare în sensul radierii dreptului de proprietate înscris în CF pe numele U.V.L., cu consecinţa reînscrierii aceluiaşi drept de proprietate în favoarea vânzătorilor, vânzători care nu au cerut şi pentru care nu s-a cerut, nici măcar de către intimatul-reclamant, înscrierea dreptului lor de proprietate în cărţile funciare. Prin urmare, instanţa de apel a acordat mai mult decât s-a cerut sau ceea ce nu s-a cerut.

Recurenta a arătat că ea a avut iniţiativa încheierii contractelor de vânzare-cumpărare încă de foarte multă vreme, deoarece deţinea o parte însemnată de bani (din economii personale şi de la mama sa), iar restul i-a împrumutat de la intimat, fără acte justificative.

Recurenta a susţinut că niciodată nu a avut loc o înţelegere cu reclamantul pentru a achiziţiona cu banii intimatului şi pentru acesta imobile în România. Aceste imobile au fost cumpărate, de recurentă, pentru ea, cu banii săi şi cu bani împrumutaţi de la intimatul-reclamant, bani pe care i-a restituit acestuia.  Tranzacţiile imobiliare au fost negociate de reclamant pentru recurentă, deoarece a insistat să facă acest lucru pentru că avea experienţa multor tranzacţii în România, făcute încă dinainte de anul 2000. Recurenta a avut încredere şi i-a permis să negocieze şi să plătească vânzătorilor cu banii săi preţul tranzacţiei, acesta fiind motivul pentru care nu recurenta a negociat cumpărarea imobilelor respective, fără să aibă în vedere că intimatul s-ar putea prezenta ca adevăratul cumpărător.

Restituirea banilor către intimat s-a realizat fără acte justificative pentru că, aşa cum rezultă fără echivoc din probele existente la dosarul de fond, intimatul obişnuia să împrumute diferitelor persoane sume foarte mari de valută fără acte justificative şi avea pretenţia să i se restituie aceste sume tot fără acte justificative, cu toate că intimatul nu avea faţă de aceste persoane sentimente de iubire.

De aceea consideră că, atât curtea de apel, cât şi  prima instanţă de fond, în mod eronat au tras concluzia (prezumtivă) asupra imposibilităţii de preconstituire a actului secret, motivând această imposibilitate pe  sentimentele de iubire ale intimatului faţă de recurentă, fără a lua în considerare că intimatul împrumuta în mod frecvent diferite persoane cu sume mari de bani, fără acte justificative, deşi se presupune că nu nutrea sentimente de iubire şi faţă de acestea.

Instanţa de apel a procedat părtinitor, solicitându-i numai apelantei, nu şi intimatului, să justifice deţinerea sumelor de bani necesare achitării preţului vânzării, a consemnat parţial declaraţiile martorilor, însă cererea de recuzare pe care apelanta a formulat-o pentru acest motiv a fost respinsă.

Analizând recursul formulat, în raport de criticile menţionate, Înalta Curte a apreciat că acesta este nefondat pentru următoarele considerente:

            Prin rectificarea cărţii funciare, în sensul radierii dreptului de proprietate al recurentei şi reînscrierii dreptului de proprietate al vânzătorilor, instanţa de apel nu a acordat mai mult decât s-a cerut sau ceea ce nu s-a cerut, în contextul în care reclamantul sau vânzătorii nu au învestit instanţa cu o astfel de cerere.

Această critică se încadrează în motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 6 C.pr.civ., însă acesta nu este incident deoarece, prin reînscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al vânzătorilor, instanţa nu a acordat mai mult decât s-a cerut sau ceea ce nu s-a cerut.

Operaţiunea juridică a rectificării de carte funciară în sensul menţionat nu excede petitelor cererii de chemare în judecată, ci a fost realizată ca efect al dublării acţiunii în simulaţie de acţiunea în nulitate, ca urmare a faptului că simulaţia prin interpunere de persoane s-a realizat în scopul încălcării dispoziţiilor imperative ale legii, care interziceau dobândirea de terenuri în România de către cetăţenii străini, anterior anului 2007.

Acţiunea în simulaţie nu se confundă cu acţiunea în nulitatea actului secret. Simulaţia, prin ea însăşi, este în principiu valabilă, sancţiunea ei nefiind nulitatea, ci inopozabilitatea actului secret faţă de terţi. În consecinţă, în toate acele ipoteze în care actul secret a fost încheiat în mod valabil, el îşi va produce efectele între părţi, fiind menţinut. Însă, atunci când simulaţia este ilicită, acţiunea în simulaţie este dublată de acţiunea în nulitate, în sensul că simulaţia este sancţionată cu nulitatea întregii operaţii, atât a actului aparent, cât şi celui secret.

Cu toate acestea, înainte de a se pronunţa nulitatea actelor ce compun acordul simulator, este necesar să se constate existenţa şi conţinutul simulaţiei, acţiunea în declararea simulaţiei primând în timp faţă de acţiunea în nulitate.

În cauză, s-a apreciat că sunt întrunite condiţiile unei simulaţii prin interpunere de persoane sens în care, dacă acordul simulator era valabil, actul public trebuia pus în acord cu actul secret prin indicarea în cartea funciară a cumpărătorului menţionat în actul secret.

Potrivit art. 1175 C.civ., între părţile contractante produce efecte actul secret numai atunci când simulaţia este valabilă. Soluţia este în acord cu dispoziţiile art. 977 C.civ., care consfinţeşte principiul priorităţii voinţei interne a părţilor la încheierea contractului, voinţă exprimată în actul secret.

În acest scop, trebuia să se dispună radierea persoanei interpuse din cuprinsul cărţii funciare şi să fie înscris în evidenţele de carte funciară adevăratul cumpărător, cel menţionat în actul secret, adică reclamantul.

Însă, sancţiunea nulităţii a afectat simulaţia în întregul ei, ambele contracte, atât cel public, cât şi cel secret, fiind desfiinţate retroactiv ca urmare a încălcării, la momentul perfectării lor, a interdicţiei cetăţenilor străini de a dobândi teren pe teritoriul României, înainte de data aderării României la Uniunea Europeană, când această interdicţie a încetat pentru cetăţenii Uniunii Europene şi a apatrizilor care au domiciliul pe teritoriul Uniunii Europene.

Ca atare, modificarea evidenţelor din cartea funciară prin menţionarea foştilor vânzători ca actuali proprietari ai terenurilor, s-a realizat ca urmare a constatării fraudării legii de către părţile contractante, atât cele menţionate în actul public, cât şi cele menţionate în actul secret, care au dorit prin acordul simulator să creeze o aparenţă de legalitate, contrară actului secret prin care au intenţionat înlăturarea interdicţiei legale prin care cetăţenilor străini nu le era permisă dobândirea de terenuri pe teritoriul României.

Întrucât justificarea acordului simulator s-a întemeiat pe imposibilitatea reclamantului de a dobândi terenuri în România, deoarece era cetăţean străin, dorindu-se eludarea legii, actul juridic simulat nu mai poate fi ocrotit de lege, neputând produce efecte juridice nici între părţile contractante.

Fiind dovedite intenţia de a simula şi acordul simulator realizate în scopul fraudării legii, vor înceta atât efectele pe care simulaţia le determină în raporturile dintre părţi şi în raporturile faţă de terţi, respectiv producerea de efecte de către actul secret între părţile contractante şi inopozabilitatea actului secret faţă de terţi, cât şi orice efect juridic al celor două contracte de vânzare-cumpărare în considerarea faptului că simulaţia nu este valabilă.

Fiind încheiate pentru înlăturarea unor dispoziţii legale imperative, actele simulate vor fi lovite de nulitate, ceea ce determină şi producerea efectelor specifice sancţiunii nulităţii, care intervine atunci când nu sunt respectate condiţiile de valabilitate la momentul  încheierii actului juridic.

Dorinţa de fraudare a legii, avută de părţile contractante la momentul încheierii actului juridic, este sancţionată cu nulitatea absolută, fiind considerată o încălcare a limitelor principiului libertăţii actelor juridice civile, printre care se află şi normele imperative civile, de la care nu se poate deroga.

Urmare a sancţiunii nulităţii absolute a celor două contracte, cel public şi cel secret, rectificarea de carte funciară s-a realizat drept consecinţă a producerii unuia dintre efectele nulităţii absolute, anume cel al repunerii părţilor în situaţia anterioară, prin restituirea reciprocă a prestaţiilor specifice contractului sinalagmatic de vânzare-cumpărare, astfel încât, în mod corect, urmare a revenirii la situaţia anterioară, foştii vânzători au fost menţionaţi în cartea funciară drept proprietari actuali ai celor două terenuri.

Potrivit regimului juridic al nulităţii absolute, aceasta poate fi invocată de oricine are interes, are caracter imprescriptibil şi nu poate fi acoperită prin confirmare astfel că, la fel ca şi simulaţia, nulitatea absolută poate fi invocată oricând.

În contextul menţionat, nu se poate susţine că, făcând aplicarea principiului repunerii în situaţia anterioară, instanţa a acordat mai mult decât s-a cerut sau ceea ce nu s-a cerut.

Analizând criticile aduse de recurentă în susţinerea motivelor de recurs pe care aceasta le-a invocat, respectiv a celor prevăzute de art. 304 pct. 7 şi 8 C.pr.civ., Înalta Curte a constatat că acestea au fost indicate numai formal deoarece, din dezvoltarea lor, nu se poate contura existenţa unei motivări contradictorii sau interpretarea greşită a actului juridic dedus judecăţii.

În esenţă, recurenta critică greşita interpretare de către instanţa de apel a probelor administrate în cauză sub aspectul aprecierii existenţei imposibilităţii morale de preconstituire a înscrisului ce constituie actul secret, în condiţiile în care, în opinia sa, din probele administrate se deduce un „modus operandi” cu privire la acordarea de împrumuturi de către reclamant fără încheierea unor înscrisuri doveditoare.

Prin aceasta, recurenta doreşte să susţină că s-a făcut o greşită aplicare a excepţiei de la dispoziţiile art. 1191 alin. (2) C.civ., excepţie potrivit căreia dovada unui act juridic între părţi se poate realiza prin orice mijloace de probă în ipoteza în care a existat o imposibilitate morală de preconstituire a înscrisului.

Această critică se circumscrie motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C.pr.civ. însă este nefondată, întrucât argumentul pentru care s-a constatat existenţa unei imposibilităţi morale de preconstituire a înscrisului a fost acela al existenţei  unei relaţii de concubinaj între reclamant şi pârâta de rd. 1, relaţie care justifică pe deplin naşterea unei prezumţii de imposibilitate morală de preconstituire a înscrisului, care nu poate fi răsturnată de o eventuală practică a reclamantului de a acorda împrumuturi fără acte justificative şi altor persoane cu care nu se afla în relaţii de concubinaj. Astfel fiind, în condiţiile în care recurenta nu a negat relaţia de concubinaj, este lipsită de relevanţă împrejurarea că reclamantul obişnuia să acorde împrumuturi fără înscrisuri doveditoare.

În ceea ce priveşte o eventuală atitudine părtinitoare a instanţei, aceasta poate fi contestată în cadrul unei cereri de recuzare, neputând face obiect al criticilor specifice motivelor de recurs. De altfel, astfel cum chiar recurenta recunoaşte, o cerere de recuzare, întemeiată pe motivul atitudinii părtinitoare a instanţei, a fost formulată în apel, dar a fost respinsă.

Pentru argumentele expuse şi în temeiul art. 312 alin.(1) C.pr.civ., recursul a fost respins ca nefondat.