-preemțiune.obligativitate parcurgere procedură
-din civil trim 1 2015-decizii relevante, Curtea de Apel Cluj
Curtea de Apel Cluj, Secţia I-a civilă, decizia civilă
nr. 484/A din 19 martie 2015
1. Cererea de chemare în judecată
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe
rolul Tribunalului Cluj sub nr. dosar .../117/2014, reclamanta T.C. S.R.L. prin
lichidator, ... C.L., a chemat-o în judecată pârâta N.C., solicitând
instanţei ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună obligarea pârâtei
să încheie cu reclamanta act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la
imobilul situat în extravilanul localităţii G. înscris în CF 52278 F, nr.
cadastral 52278, în caz contrar hotărârea să ţină loc de act autentic de
vânzare-cumpărare, să se dispună intabularea dreptului de proprietate al
reclamantei în CF cu cheltuieli de judecată.
În motivare, s-a arătat că, între părţi, s-a încheiat
un antecontract de vânzare-cumpărare a imobilului în suprafaţă de 5800 mp, înscris în CF 52278
Feleacu, pentru preţul de 75.000 euro, achitat la 05.07.2012. Posesia terenului a fost predată.
Împotriva societăţii a fost deschisă procedura
falimentului şi până la această dată nu a avut loc transferul dreptului de
proprietate.
2. Soluţia primei instanţe
Prin sentinţa civilă nr. 443 din 26 septembrie 2014,
Tribunalul Cluj, a respins acţiunea.
Pentru a pronunţa această sentinţă, tribunalul a
reţinut că, între părţi, s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare a
imobilului în suprafaţă de 5800 mp, înscris în CF 52278 F, pentru preţul
de 75.000 euro. Preţul a fost achitat anterior încheierii antecontractului.
Promitenta vânzătoare s-a obligat să se prezinte la
notarul public în vederea încheierii actelor în formă autentică la data
stabilită de promitenta cumpărătoare, cel mai târziu în termen de 1 an de la
încheierea antecontractului, respectiv din 28.04.2012.
Convenţia a fost încheiată ulterior adoptării Noului
Cod Civil, care prevede că transmiterea dreptului de proprietate asupra unor
imobile se poate face doar în formă autentică, formă cerută ad validitatem.
Potrivit art. 1669 Cod civil, prevede: „când una
dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză
nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere
pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract dacă toate celelalte
condiţii de validitate sunt îndeplinite.”
În primul rând, trebuie reţinut că, în cauză, nu s-a
făcut dovada unui refuz nejustificat, anterior introducerii cererii de chemare
în judecată, al promitentei cumpărătoare de a se prezenta în faţa notarului, ca
urmare a notificării sale.
În al doilea rând, dispoziţiile sus citate impun ca
toate celelalte condiţii de validitate ale convenţiei să fie îndeplinite. Art.
1244 C. civ. prevede că, în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să
fie încheiate prin înscris autentic sub sancţiunea nulităţii absolute,
convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi
înscrise în CF.
Potrivit art.888 C.civil : „ înscrierea în cartea
funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii
judecătoreşti ....” iar art. 885 prevede efectul constitutiv al înscrierii în
cartea funciară.
Rezultă, aşadar, că antecontractul de
vânzare-cumpărare, pentru a putea fi validat, este necesar să fie întocmit în
formă autentică, chiar dacă prin acesta nu se stabileşte decât obligaţia de a
face, respectiv de a încheia pentru viitor actul de vânzare-cumpărare.
Antecontractul de vânzare-cumpărare stabileşte
principala obligaţie a promitentului vânzător de a strămuta proprietatea la un
moment viitor. La data introducerii cererii de chemare în judecată, este în
vigoare Legea nr. 17/2004, care prevede respectarea dreptului de preemţiune.
La momentul formulării cererii de chemare în judecată,
trebuia îndeplinită şi această obligaţie, întrucât respectarea dreptului de
preemţiune reprezintă o condiţie de validitate ce trebuie îndeplinită.
Articolul 5. din Legea nr. 17/2014 prevede: “(1) în
toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care
ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă
antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009,
republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum
şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta
lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în
cartea funciară. (2) Cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de
proprietate se respinge dacă nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de
prezenta lege.”
De asemenea, articolul 9 din acelaşi act normativ
stipulează: “avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă
autentică de către notarul public sau pronunţării de către instanţă a unei
hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare se emite de către
structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafaţa de până la 30 de hectare
inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafaţa de peste 30 de hectare, de către
structura centrală.”
Analiza extrasului de CF confirmă că imobilul obiect
al convenţiei se află în extravilanul localităţii F, astfel încât, la
momentul actual, respectarea obligaţiilor stabilite în Legea nr. 17/2014 este
obligatorie.
3. Apelul
Împotriva acestei sentinţe, a declarat în termen legal
apel reclamanta, solicitând schimbarea ei, în sensul admiterii cererii.
În motivarea apelului ei, reclamanta învederează că
forma autentică a promisiunii de vânzare-cumpărare a fost prevăzută doar de
art. 24 alin. 5 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare,
dispoziţii care nu erau în vigoare la data încheierii contractului dedus
judecăţii, 28.04.2012, şi care, oricum, a fost abrogată ulterior prin
dispoziţiile Legii nr. 221/2013.
În ceea ce priveşte refuzul nejustificat al pârâtei
intimate, legea nu impune vreo anumită procedură, astfel că dovada acestui fapt
poate fi făcută prin orice mijloc de probă, inclusiv din interogatoriu, care a
fost greşit respins de prima instanţă şi care poate fi administrat de instanţa
de apel în măsura în care apreciază necesar.
Exercitarea dreptului de preemţiune a fost
reglementată diferit prin Legea nr. 17/2014, însă aceasta nu se aplică
promisiunilor încheiate anterior intrării ei în vigoare. De altfel, promitentul
cumpărător nu ar avea cum să îndeplinească această procedură, care revine
vânzătorului, fără un mandat expres din partea acestuia, iar promitentul
vânzător de rea-credinţă poate împiedica, astfel perfectarea promisiunii prin
omisiunea de a înainta actele pentru parcurgerea procedurii.
4. Pârâta intimată, deşi legal citată, nu a depus
întâmpinare şi nu s-a prezentat în faţa instanţei.
5. Analizând apelul formulat prin prisma motivelor
invocate, raportat la dispoziţiile art. 476 şi 477 Cod proc. civ., curtea apreciază
că acesta nu este fondat, din considerentele ce urmează a fi expuse.
Astfel, în ceea ce priveşte forma autentică a
promisiunii de vânzare-cumpărare, la momentul încheierii acesteia, ea având
dată certă, conform încheierii de atestare avocaţială nr. 5 din data de
5.06.2012, erau aplicabile dispoziţiile Codului civil, întrucât, în Legea nr.
7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, a fost introdus un text
privind necesitatea formei autentice a promisiunilor de vânzare-cumpărare având
ca obiect imobile abia prin art. VII5 din Legea nr. 127/2013, care a
adăugat un nou alineat, alin. 5 la art. 24 din legea cadastrului, cu următorul
conţinut: „promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de
proprietate asupra imobilului sau un alt drept real in legătură cu acesta (...)
se încheie in formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute”. Acest text a
şi fost abrogat ulterior, în acelaşi an, prin art. II din Legea nr. 221/2013.
Potrivit art. 1669 alin. 1 C. civil, aplicabil în
cauză, „când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de
vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte
poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate
celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite”.
Această dispoziţie a primit interpretări diferite în
doctrină şi jurisprudenţă. Într-o primă interpretare, care coincide cu cea a
primei instanţe, condiţiile de validitate se referă atât la cele de fond, cât
şi la cele de formă ale contractului promis, reţinându-se, astfel,
aplicabilitatea art. 1244 C. civ., privind forma autentică a convenţiilor ce
strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea
funciară, o promisiune de vânzare-cumpărare ce nu respectă această formă fiind
considerată nulă. Într-o altă opinie, condiţiile de validitate pe care le-a
avut în vedere legiuitorul în art. 1169 alin. 1 C. civil se referă doar la
condiţiile de fond ale contractului promis, nu şi la cele de formă, întrucât,
atunci când legiuitorul a dorit să includă şi condiţiile de formă, a făcut
acest lucru în mod expres, cum este situaţia promisiunii de donație art. 1014 alin. 1 C. civ., prevăzând că „sub
sancţiunea nulităţii absolute, promisiunea de donaţie este supusă formei
autentice”. În fine, într-o altă opinie, s-a apreciat că art. 1669 alin. 1 C.
civ. prevede forma autentică a promisiunii de vânzare-cumpărare doar ca o
condiţie de executorialitate, şi nu una de validitate, raportat la această
interpretare, acţiunea reclamantei fiind, de asemenea, nefondată.
Curtea îşi însuşeşte opinia potrivit căreia condiţiile
cerute de art. 1669 alin. 1 C. civ., se referă la condiţiile de fond ale
contractului promis, a căror respectare este suficientă pentru executarea
silită a promisiunii.
Sub acest aspect, hotărârea primei instanţe ar fi
nefondată.
Cu toate acestea, cererea reclamantei este nefondată,
fiind corect respinsă de prima instanţă şi apelul ei urmând să fie respins în
consecinţă, pentru că nu a fost respectată procedura de exercitare a dreptului
de preemţiune prevăzută de Legea nr. 17/2014.
Reclamanta a susţinut în motivele de apel că această
lege ar fi aplicabilă doar promisiunilor încheiate după intrarea ei în vigoare.
Cu privire la neretroactivitatea legii noi, Curtea Constituţională a statuat
prin decizia nr. 755/16.12.2014, publicată în Monitorul Oficial nr.
101/9.02.2015, obligatorie pentru instanţe, stabilind că transferul dreptului
de proprietate trebuie să fie supus reglementării existente la momentul
încheierii actului translativ de proprietate, aşadar, după exercitarea
dreptului de preemţiune prevăzut de Legea nr. 17/2014, întrucât, prin aceasta,
nu sunt încălcate dispoziţiile art. 15 alin. 2 din Constituţie, legea nouă
aplicându-se de îndată şi nu retroactiv, fiind vorba de efectele produse de
situaţiile formate după abrogarea legii vechi. Aşadar, Legea nr. 17/2014 se
aplică în cauză, fiind în vigoare la data înregistrării cererii de chemare în
judecată.
Reclamanta a susţinut că, dacă s-ar aplica această
lege, dispoziţiile acesteia l-ar favoriza pe promitentul vânzător de rea
credinţă, care este singurul care poate declanşa procedura exercitării
dreptului de preemţiune, aşa cum rezultă din dispoziţiile art. 6 alin. 1 din
lege. În realitate, promitentul cumpărător este un creditor chirografar al
promitentului vânzător şi, în această calitate, poate acţiona în locul şi în
numele lui, în caz de rămânerea acestuia în pasivitate, fără a avea nevoie de
un mandat expres, aşa cum rezultă din dispoziţiile art. 1560 lin. 1 C. civil,
ce reglementează acţiunea oblică şi care prevăd că creditorul a cărui creanţă
este certă şi exigibilă poate să exercite nu doar acţiunile, ci şi drepturile
debitorului atunci când acesta, în prejudiciul creditorului, refuză sau
neglijează să le exercite.
Reclamanta nu a parcurs procedura prevăzută de art. 6
şi urm. din Legea nr. 17/2014, privind exercitarea dreptului de preemţiune,
obligatorie anterior înregistrării cererii de chemare în judecată pentru
executarea silită a promisiunii de vânzare-cumpărare.
Sub acest aspect, aşadar, hotărârea primei instanţe
este legală şi temeinică, urmând a fi menţinută.
Raportat la cele reţinute, considerentele din apel
vizând proba refuzului nejustificat nu se mai impun a fi analizate, iar
interogatoriul pârâtei ar fi irelevant.
