fond funciar.preemţiune

Tribunalul  Călăraşi, decizia  civilă 304/07.03.2013 

Drept civil :

Nulitatea relativă a contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect terenuri agricole; drept de preemţiune; calitate procesuală activă.

Art. 9 din Legea nr. 16/1994; art. 8 Titlul X din Legea 247/ 2005.

Prin decizia civilă 304/07.03.2013  pronunţată în dosarul nr. …/249/2012  Tribunalul  Călăraşi a respins recursul formulat de recurenta reclamantă  SC A P G SRL împotriva sentinţei civile nr. 1094/20.12.2012 pronunţată de Judecătoria Lehliu Gară.

Pentru a pronunţa această soluţie, tribunalul a avut în vedere următoarele:

Prin acţiunea introdusă pe rolul Judecătoriei Lehliu Gară la data de 14.09.2012, reclamanta  SC A P G SRL a chemat în judecată pârâtul PR, solicitând să se constate nulitatea relativă a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârât şi SM autentificat sub nr.17../30.09.2011 la BNP CC şi să se dispună repunerea părţilor în situaţia anterioară şi obligarea pârâtului de a încheia actul de vânzare-cumpărare cu societatea reclamantă

Legal citat pârâtul PR nu a formulat întâmpinare în cauză.

La termenul din data de 11.10.2010 instanţa în baza rolului său activ a pus în discuţia părţilor necesitatea introducerii în cauză şi a lui SM. La data de 18.10.2012 reclamanta a depus o cerere modificatoare a acţiunii prin care îl cheamă în judecată în calitate de pârât şi pe SM.

La data de 09.11.2012, pârâtul SM a depus întâmpinare prin care solicită respingerea acţiunii, invocând pe cale de excepţie lipsa calităţii procesuale active şi pasive, lipsa de interes şi inadmisibilitatea acţiunii. Acţiunea este legal timbrată.

În motivarea acţiunii, reclamanta a arătat că este o societate agricolă, înfiinţată în 1998, ce îşi desfăşoară activitatea în raza comunei G, jud. Călăraşi şi are ca obiect principal de activitate exploatarea terenurilor agricole, iar la data de 05.11.2006 a încheiat cu pârâtul PR contractul de arendă nr.7.., având ca obiect exploatarea terenului extravilan cu destinaţia arabil în suprafaţă de 2,98 ha situat pe teritoriul comunei G, tarlaua 8…, parcela 4…, judeţul Călăraşi, identificat cu număr 2…. şi înscris în Cartea Funciară nr.20… a comunei G, înregistrat la Consiliul Local al Comunei G, sub nr.8…/08.11.2006, deţinut de pârâtul PR în baza titlului de proprietate nr.39…./04.04.1999 eliberat de CJSDPPAT Călăraşi.

Arată că art. 5 din contract, părţile au stabilit ca durata acestuia să fie de 10 ani, începând cu data de 05.11.2006 până la 05.11.2016, putând fi reînnoit prin acordul lor, iar pe toată perioada contractului, şi-a respectat în totalitate obligaţiile ce îi incumbau, însă terenul a fost înstrăinat de pârât cu încălcarea disp. art. 1732 N.C.Civ. potrivit căruia „vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preemţiune legal sau convenţional se poate face numai sub condiţia suspensivă a neexercitării dreptului de preemţiune de către preemtor".

Mai arată că termenul pentru exercitarea dreptului de preemţiune, este condiţionat de notificarea reclamantei de către parat, cf. art.1730 NCCiv, însă pârâtul PR nu a informat-o asupra intenţiei de vânzare a terenului nerespectând obligaţia contractuală prev. în art. 8 lit. m, astfel că a fost prejudiciată prin diminuarea suprafeţei ce o deţine în arendă, fiind direct interesată de achiziţionarea lui.În drept, se invocă disp.art.111 C.p.civ.

În apărare, pârâtul SM arată că acţiunea este inadmisibilă, apreciind că temeiul de drept al acţiunii nu este aplicabil speţei, întrucât contractul de arendă a fost încheiat după abrogarea dreptului de preemţiune şi îi sunt aplicabile dispoziţiile în vigoare la data încheierii sale.

Cu referire la lipsa calităţii procesuale active şi a interesului, arată că reclamanta nefiind titularul unui drept de preemţiune nu poate avea calitatea procesuală activă pentru a promova acţiunea privind nulitatea contractului pentru încălcarea dreptului de preemţiune şi, având în vedere principiul relativităţii al actelor juridice nulitatea actului poate fi solicitată doar de părţile contractante nu şi de reclamantă care nu justifică un interes legitim, personal şi actual în promovarea acţiunii.

Pe fond arată că dreptul de preemţiune instituit prin legea arendării nr. 16/1994 a fost abrogat prin disp. Lg.247/2005, contractul de arendare înregistrat sub nr.3…/ 08.11.2006 la Consiliul Local al com. G, jud. Călăraşi fiind încheiat după abrogarea dreptului de preemţiune fiindu-i aplicabile disp. în vigoare la data încheierii sale (art.5 alin.2, 102 din Legea nr.71/2011 NC.civ.), astfel că, clauza prevăzută de părţi la art.8 nu poate avea decât valoarea unui pact de preferinţă şi nu a unui drept de preemţiune.

Prin urmare conform art. 977 C.civ. convenţia se interpretează având în vedere voinţa reală a părţilor şi nu în sensul liberal al termenilor, dreptul de preemţiune stipulat în contract fiind în realitate un pact de preferinţă valabil încheiat, beneficiarul pactului putând solicita vânzătorului doar despăgubiri pentru prejudiciul cauzat şi nu anularea vânzării, nefiind parte în contract.

În drept se invocă disp. art. 115-118, art.102 şi urm. NC.civ. Lg. 247/2005.

În dovedirea acţiunii reclamanta a solicitat proba cu înscrisuri.

Alăturat acţiunii reclamanta a ataşat în copie următoarele acte: contractul de arendare nr.7…/05.11.2006, titlu de proprietate nr.39…/04.04.1999, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1…./ 30.09.2011 la BNP CC. 

În cauză s-a administrat proba cu înscrisuri.

Prin sentinţa civilă nr.1094/20.12.2012 Judecătoria Lehliu Gară a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active invocate de pârâtul SM.

A respins acţiunea formulată de reclamanta SC A P G SRL, în contradictoriu cu pârâţii PR şi SM, ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală activă.

Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs reclamanta SC A P G SRL criticând-o pentru netemeinicie şi nelegalitate, solicitând modificarea sentinţei recurate în sensul de a se constata că contractul de vânzare cumpărare încheiat între PR şi SM  autentificat sub nr.17…/30.09.2011 la BNP CC  este lovit de nulitate relativă şi repunerea părţilor în situaţia anterioară şi obligarea pârâtului de a încheia actul de vânzare cumpărare cu societatea recurenta pentru motivele prevăzute la art.304 pct. 7, 8 si 9 C. pr. Civilă.

În motivarea recursului recurenta a arătat că este o societate agricolă, înfiinţată în 1998, îşi desfăşoară activitatea pe raza com. G, jud. Călăraşi  având ca obiect  principal activitate exploatarea terenurilor agricole. A mai  arătat recurenta că la data de 05.11.2006  a încheiat cu pârâtul, Contractul de arenda nr.7…., al cărui obiect este exploatarea terenului extravilan cu destinaţia arabil, înregistrat la Consiliul Local al Comunei G - judeţul Călăraşi sub nr. 9… din 08.11.2006 precizând totodată că terenul În suprafaţa de 2,98 ha este situat pe teritoriul Comunei G, tarlaua 8…, parcela 4…, judeţul Călăraşi, identificat cu număr 20…. si înscris in Cartea Funciara nr. 20… a Comunei G. A menţionat de  asemenea că pârâtul PR deţine terenul în baza titlului de proprietate nr. 39…./ 04.04.1999 eliberat de Comisia Judeţeană Pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor - Judeţul Călăraşi. In conf. cu dispoziţiile Cap. IV art. 5 din contract, părţile au stabilit că durata acestuia de 10 ani, începând cu data de 05.11.2006 pana la 05.11.2016, putând fi reînnoit prin acordul pârtilor.
A menţionat recurenta că pe toata perioada derulării contractului şi-a respectat în totalitate obligaţiile ce ii incumbau, neexistând vreun moment divergente referitoare la executarea contractului, însă cu toate acestea  a aflat că suprafaţa de teren ce face obiectul contractului de arenda cu nr.71/05.11.2006 a fost înstrăinat cu încălcarea dispoziţiilor imperative ale art. 1732 N.C.C. care precizează ca "vânzarea bunului cu privire ia care exista un drept de preemţiune legal sau convenţional se poate face numai sub condiţia suspensiva a neexercitării dreptului de preemţiune de către preemtor".

Solicită astfel a se observa că pârâtul PR  nu a informat-o prin nici un mijloc de comunicare asupra intenţiilor acestuia de vânzare a terenului lucru care a dus la nerespectarea obligaţiilor contractuale prevăzute la cap. VI - Drepturile si obligaţiile pârtilor, art. 8 lit. m - prin care arendaşul are dreptul de preemţiune în cazul înstrăinării prin vânzare de către arendator a terenului prevăzut la preturi egale arendaşul va fi favorizat.

Ca urmare a acestei nerespectări contractuale societatea a fost prejudiciată prin diminuarea suprafeţei ce o deţine în arendă, scopul societăţii fiind acela de a exploata cat mai mult teren agricol pentru bunul mers al societăţii. 

În ceea ce priveşte critica sentinţei pronunţate de instanţa de fond recurenta a precizat că instanţa este într-o gravă eroare, referitor la abrogarea dreptului de preemţiune, în sensul ca la momentul încheierii contractului de arenda, in speţa 08.11.2006 erau în vigoare dispoziţiile privitoare la dreptul de preemţiune al arendaşului. La momentul încheierii contractului era în vigoare legea de care se face vorbire si mai mult decât atât, aceasta din urma a fost consolidată, în sensul introducerii singurei anexe.

Aşadar, la finalul Legii 16/1994 se face precizarea ca "Anexa a fost introdusă prin art. unic pct. 3 din Legea nr. 223/2006", or, in aceste condiţii solicită a se observa faptul că intenţia legiuitorului a fost aceea ca sa fie introdus si in contractul de arendare dreptul de preemţiune al arendaşului, in virtutea protejării dreptului acestuia, astfel, art. 6 lit. m din contractul de arendă (introdus prin Anexa Legii 16/1994), protejează in continuare, şi nicidecum nu abrogă dreptul de preemţiune al arendaşului.

Menţionează de asemenea recurenta că, abrogarea dreptului de preemţiune de care se face vorbire în întâmpinare se refera la dispoziţiile art. 9 din Legea 16/1994 în ceea ce priveşte preemţiunea statului înaintea arendaşului nicidecum la abrogarea acestuia faţă de arendaş "Art. 9. - (1) Arendaşul, persoană fizică, are drept de preempţiune înaintea statului, în cazul înstrăinării prin vânzare a terenurilor agricole din extravilan, arendate”, concluzionând că legiuitorul chiar a consolidat dreptul de preemţiune al arendaşului înaintea statului, ceea ce denotă faptul că legiuitorul nu a dorit revocarea dreptului ci i-a dat întâietate acestuia in raport cu statul.

Învederează recurenta un alt aspect este acela că dacă se raportează la dispoziţiile NCC, dreptul de preemţiune este încă  in vigoare, legiuitorul nedorind in nici un moment revocarea acestuia. 

Examinând recursul prin prisma criticilor formulate, în raport de actele şi lucrările dosarului şi având  în vedere  şi dispoziţiile art.3041 C.pr.civilă, Tribunalul a constatat că nu  este fondat, pentru considerentele în continuare expuse.

Dreptul de preemţiune prevăzut de art. 9 din Legea nr. 16/1994, aşa după cum în mod  corect a reţinut  instanţa de fond a fost abrogat prin dispoziţiile art. 8 Titlul X din Legea 247/ 2005, astfel că clauza prevăzută la art. 8 lit.m din contractul de arendare nr.7…/05.11.2006 încheiat  între recurenta reclamantă şi intimatul pârât PR, are valoarea unui pact de  preferinţă.

Pactul de  preferinţă, desemnează acea varietate a promisiunii  unilaterale de vânzare prin care  proprietarul  unui  bun  îşi asumă obligaţia ca în cazul în care vinde bunul, să-l prefere  ca şi cumpărător pe beneficiarul promisiunii la acelaşi preţ şi la condiţii egale. Asumarea acestei obligaţii de către promitent nu  are semnificaţia juridică a unei  obligaţii ale sale de a vinde bunul respectiv, rămânând  liber să vândă  sau  să nu vândă  acel  bun, dar  dacă  se decide să-l vândă,  el este ţinut să-l prefere pe  beneficiar. În cazul în care promitentul, încălcându-şi obligaţia de a-l prefera pe  beneficiar va vinde  bunul  (prin fraudă) unui terţ (sau va fi complice la frauda acestuia) beneficiarul va putea cere anularea vânzării invocând dreptul său de  preferinţă.

Tribunalul constată că judecătorul fondului  a reţinut  în mod corect că,  întrucât reclamanta  nu  a invocat  drept clauză  juridică a acţiunii frauda la lege şi nici cauza ilicită ci nerespectarea obligaţiei  contractuale  prevăzută de art. 8 lit. m din contractul de  arendare, care  atrage  nulitatea relativă a contractului de vânzare-cumpărare, această  nulitate nu  poate fi invocată, potrivit art. 973 C. civil  care consacră  principiul relativităţii contractelor, decât de  părţile contractante,  în speţă pârâţii PR în calitate de  vânzător  şi  SM cumpărător.

Astfel că, reclamanta fiind terţ faţă de contractul de  vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 17…/30.09.2011, instanţa de fond a reţinut în mod corect că aceasta nu are calitate procesuală activă şi a respins acţiunea ca fiind formulată de o  persoană  fără calitate procesuală activă.